合作建房投入产出研究报告

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1、***棚改区改造项目三号栋（安置楼）投入产出分析项目初步成果汇报***•接受贵单位委托，我公司对位于***的一栋安置楼建造成本、未来将产生的利润和利润分配方式进行了调研，现已形成初步成果，总的结论是。。。现将具体分析过程汇报如下：1.1地理位置略1.2项目背景和*棚户区改造有限公司（以下简称为甲方）与***公司（以下简称为乙方）拟合作开发位于上述位置的一栋安置楼，特委托我公司对其建造成本、开发利润以及双方的利润分配方案提供咨询意见。1.3标的物简介根据委托方提供的设计图纸，该栋安置楼相关经济技术

2、指标如下:项目单位数量备注净用地面积m24883.9建筑总占地面积m21393.2总建筑面积m240119.97地上建筑面积（计容积率面积）rtf34315.17地下建筑而积m25804.8其中住宅建筑面积m231816.37含屋顶机房179.7m2商业建筑面积m21098.8社区用房建筑血积m2700物竹用房建筑面积m2700容积率/7.02建筑密度%2&5绿化率%30.2该项冃地上拟建34层（其中：一层为商铺，二〜三十四层为住宅），地下二层，用于地下停车使用，预计总工期720天（其中基础部分

3、110天，正负零以上610天）。政府需安置拆迁户共280多户，需安置房面积为23000m2,商铺面积700m2；余下的地下室（5804.8m2）.商铺（39&8册）和住宅（10216.37m2）作为商品房对外销售。2、项目假设与限制条件%1基准日为7月25日；%1本次测算假定土地出让方式为协议出让；%1未考虑甲方在土地转让过程中应支付的相关税费（需提供原土地取得成本的相关资料）;3、成本测算3.1土地成本测算该部分土地成本主要指在基准R的土地价格。3.1.1土地面积分摊标的物总建筑面积为4011

4、9.97平方米，净用地面积为4883.9平方米（合7.326亩），其屮有23000平方米建筑面积为安置房面积。按建筑面积进行分摊，安置房与商品房实际应分摊的土地面积如下表：类型分摊的土地面积（打）备注安置房3273.47商品房1610.43包含住宅与商业用房而积，不含地下室而积小计4883.93.1.2土地取得成本测算主要采取基准地价系数修止法与市场比较法。※基准地价系数修正法公式：卩住=(P°—KJxK”K”KpXKsXKM(1+刀KJ其中：P。一均质区域基准地价匚一基准日修正系数；K-±地使

5、用年期修正系数；K、’一容积率修正系数；Ks—面积与形状修正系数；K「,一宗地偏离度修正系数；Kr一宗地开发程度修正系数；工匚一影响地价的区域因素与个别因素修正系数之和。修正过程详见下表:PoKtKnKvKsKPKcKfEKi评估值(元/亩)16101.60811.619411.11+150.3573422※市场比较法所选取的案例如下:案例A：[2010]网挂032号。位置：略；出让面积：3909.99m2；规划用途:住宅；出让年限:70年；容积率:<5.5；建筑密度:<30%；交地标准：宗地红

6、线范围外通路、通电、供水、排水、通讯；宗地红线范围内完成房屋拆迁和人员安置补偿，于2010年8刀17口拍卖成功，成交价为4613万元，单价为787万元/亩。其成交价中已包含35%的土地出让金。案例B：[2009]网挂051号。位置:略；出让面积:1790.16m2；规划用途：商业、办公；出让年限：商业40年、办公50年；容积率:3.25；交地标准：宗地红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯。于2010年1月19FI拍卖成功，成交价为2207万元，合822万元/亩。案例C：[2008]网挂029号

7、。位置：略；出让面积:3626.67m2；规划用途：商业、办公；出让年限：商业40年、办公50年；容积率:6.2；交地标准：宗地红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯。于2009年1月19日拍卖成功，成交价为879万元，合469万元/亩。将以上案例进行区位、期日、容积率、用途等相关修正，其修正过程如下表：案例容积率修止区位修正期口修正用途修正修正后的价格（万元/宙）权值比准价格（万元/亩）A1.151.111822.80.2671B1.351.11.021.1935.40.2C1.080.91.

8、041.1532.10.6注：上述各项修止说明如下：%1容积率修正：根据有关法规规定，容积率每上升0.1%,商业和住宅地的调整系数见下表:—-二三四五六商业0.01060.01180.01240.01390.01450.0152住宅0.01010.01050.01080.0110.01140.0116%1土地用途修正：待佔宗地为住宅用地，比较案例B、C均为综合用地，修止10%；%1土地期日修正：参照2008-2010年长沙市各类型土地实际增长率确定，如下表:近三年土地增长率表（环比增长）时间综合