泰康养老地产研究

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1、二、2、泰康养老之家的模式、盈利点、有什么风险，有什么措施？居住条件：泰康将北京的养老社区命名为"燕园"，这块位于白浮桥湿地附近的地块，依山傍水，走京藏高速40分钟就可以到北四环。泰康养老社区的居室户型分A、B、C三种，其中：A户型指一居室户型，建筑面积70-90平方米；B户型指两居室户型，建筑面积工100〜120平方米；C户型指两居室户型，建筑面积工150-170平方米。“医养结合"形态的养老社区模式,在养老社区之内建立社区医院，并使居住者获得三个方面的医疗保障：一是健康管理、二是护理康复、三是通过泰康与当地三级甲等医院合作建立的绿色通

2、道，获得高品质临床治疗服务！由于宗教有净化心灵的作用，泰康会优先招收拥有宗教信仰的管理者和护理人员，养老社区里面会有小型教堂、礼拜堂。缴费：分为自选版和定制版，自选版的缴费金额是年缴费25万，缴费10年，或者一次性交250万。自选版给定的服务内容是入住权，但入住前需要被保险人在入住前365天向泰康之家提出申请，经过评估确认后入住。泰康之家的评估内容涵盖了健康状态、护理分级、经济资产、认知状态、自理能力、家庭背景等，综合评估后确定老人所适合的居住区。同时，泰康对被保险人的年龄有一定的限制,女性要求在55岁之前进行投保缴费，而男性需要在60岁

3、之前进行投保缴费。如果超过年限制的老人想入住养老社区，则可以挂靠在子女的保险户头下面，所以如果一个子女购买了养老社区的保险服务，则可以让自己的父母或公婆等四人者阿以入住，所以显得颇为人性化。盈利点:养老是一种投资回报比较慢的行业，在资本上能够匹配的只能是大型人寿保险公司。按照泰康的测算，像燕园这样的项目收回投资要10年左右，虽然很多保险公司都对养老地产表示出了兴趣，但过低的投资回报率让很多公司摇摆不定,只有泰康是最坚定、行动最迅速的保险公司。10年收回成本之后将有十分稳定的净现金流入，因此养老产业是保险资金非常好的一个去处。人寿保险的特质

4、就是要赚长期、稳定的钱，而不是暴利，养老产业非常符合这种特质。长期投资回报一般在8%—10%左右。养老地产的问题：1、获得土地一方面政府预防企业以养老的幌子拿地搞商业地产，另一方面，出于官员的私人原因，土地批给房地产企业，马上就有一大笔收入；批成工业用地，马上就有税收；批成养老地产,短时间难以见政绩成效，造成难以拿地。2、高端过剩，低端不足在泰康人寿公布的几位购买了相关保险产品的客户中，投保人主要来自投资界、艺术界、学术界和商界，工薪阶层投保的案例并不多见。养老地产面临的局面是"有钱的人还没老,老了的人却没钱",养老社区普遍将自己的目标人

5、群定位为"高知、高干、高管"人群。然而，先富起来的人毕竟是少数，如何找到消费能力与高收费相匹配的客户是销售养老地产首先要解决的问题。郝荣福却并不认为之间有矛盾："中国养老产业的发展，政府应该兜底，开发商从高端切入,然后两者往中间拓展，这样来实现全覆盖。"3、经验积累美国的养老社区主要分为生活自理型养老社区、生活协助型养老社区、特殊护理养老社区和持续照护养老社区。这几种社区的护理程度和照护内容按顺序逐级加深，而且社区与医院和专业护理机构均有紧密合作。泰康的服务品质应该建立在长期的市场调查和护理的研究基础上。4、护理员工人力短缺根据统计，中国

6、目前每千人口执业（助理）医师数仅为1.62人,每千人口注册护士数仅为130人。要建设一流的养老社区,必然需要一流的护理人才。根据权威资料估计，目前中国的养老人才缺口达到近500万人，医疗人才缺口也有数十万人。这些缺口势必在短期内造成养老人才供不应求，身价也将随之提高。所以,与教育产业的配合或成为提升泰康人才队伍的根本道路。泰康的优势：资金量足、保险产品、销售体系、客户储备。其他养老地产试水者的情况早在2011年，合众人寿就已经投资80亿元,在武汉蔡甸区"盘下"一块700多亩的养老用地，用于养老社区建设。2013年10月，养老社区一期已经建

7、设完成，开始试运营。中国平安在浙江桐乡、中国人寿在河北廊坊、新华保险在北京的养老社区项目也都正在推进之中。万科、保利等知名地产商也在尝试不同的养老地产模式。万科在养老社区、嵌入式养老服务中心以及自持老年公寓三个方向上都有尝试。位于杭州良渚文化村的随园嘉树楼盘以〃养老服务"为卖点，配有40余项适老性能设计。