房地产执房地产执行若干问题探析的应用

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1、房地产执行若干问题探析梁锦学提耍：人民法院在执行涉房地产案件吋，遇到诸多困难和问题，有的缺少相关法律规定，有的是协助义务机关以种种理由进行推诿、推拖，有的搞地方保护钻法律的空子。本文结合最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》和最高人民法院《关于人民法院民事执行屮杳封、扌II押、冻结财产的规定》两部规范性文件，就执行屮涉及房地产的冇关问题作一粗浅的探讨。在我国民事判决执行难，己为人们所共识，可涉及房地产案件的执行更难。一是现行法律法规对该方面规定较少，共至对其屮许多问题根木未作规定，造成很多情况下无法可依;二是

2、房地产案件的执行涉及面广，需要相关部门的协调配合，但某些房地产管理部门基于种种因素的彩响，或拒不履行人民法院要求协助执行的通知，或対人民法院查封的房地产損自解封，违法办理过八手续，或在协助执行时以种种借口推诿、拖延，给人民法院的执行工作设置障碍;三是房地产变现难。受种种因素的制约，在我国许多地方尤其是经济欠发达地区农村的房地产处理无人要，加之当地十地交易的范用极小，相当部分的十地不能进入市场进行交易。特别是集体所有的土地禁止交易，更给涉集体土地不动产的变现带来困难。本文试根据最高人民法院、国十•资源部、建设部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国十资源房地产管理部门协助执行若干问题的

3、通知》（以下简称《通知》）和最高人民法院《关于人民法院民事执行屮查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）的相关规定，就涉及房地产执行的若干问题作一粗浅的探析。一、被执行人已占冇或登记房地产能否查封问题人民法院在执行过程中，首先遇到的就是如何判断一•房地产是否为被执行人所拥有，这就涉及到判断财产权的标准问题。执行的标的物必须是被执行人的财产，这是人所共知的。执行程序贵在迅速、及吋，因此不町能耍求执行人员先调查核实清财产权，再实施查封行为，只有根据表面证据进行判断，因此人民法院查封某房地产吋的判断标准不能彖民事确权的标准那样要求得十分严格，这个标准应有利丁人民法院的执行，因此说其判

4、断的标准应该是明确的、外在的，能够客观把握和具有可操作性的。具体讲，就是在执行查封、扣押等强制执行措施吋，以被执行人占有的动产推定为其所有，登记在被执行人名下的不动产、特定动产和其他财产权推定为其所有，人民法院对其可以查封、扣押。因为此时法院采取的是查封、扣押措施，而不是确权行为，故大可不必担心查封、扣押错误。现实生活中，一般情况下，所有者的动产一般由其占有，所有者的不动产、特定的动产和其他财产权一•般登记在所有权人的名下，以该标准认定，基本上与真实的财产权属状况相吻合。当然这也不是绝对的，实践屮确实有少数情况与该判断得出的结果不相吻合，对于这些例外情况，案外人可以通过提交杲议书等方式

5、向法院中明理由，提交有关证据，由人民法院采取相应牯施进行补救，这样既冇利于人民法院的执行，乂不至于损害案外人的合法权益。二、案外人已付清价款并实际占有财产能否查封问题实践小有时会遇到一些被执行人将其房地产转计给了第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有使用，但询未办理过户手续，其至有的第三人乂将该房产转讣给他人，也没有办理过户登记手续，房地产仍然登记在被执行人名下的情况。此种情况下能否对其房地产采取查封，有人认为，物权变动是以登记为其公示方式，原则上未办理过户登记手续的，第三人尚未取得所有权，此房地产仍属被执行人所有，人民法院可以查封。还有人认为，冃前我国对物权立法尚在进行中，为了保障

6、第三人的利益，笫三人已交付全部价款并已实际占有的房地产，虽未过八，法院也不宜进行查封。对于这个问题，我们认为应当结合实际，从既有利于法院执行，同吋又能较好地保护案外人的合法权益，平衡两方的利益出发，坚持以登记为标准的基木原则，这种登记具启物权登记的性质，同时引入过错责任原则。因为城市房地产管理法及土地管理法均已明确规定了不动产管理制度，并且在民事交往屮以及合同法的规定中已基本确定了不动产以其登记为所有权转移的标志，因此，我们必须首先确定不动产物权的设立、移转、变更以登记为标准的原则。但冃前现实生活屮，一律按照过户登记为所有权转移的标准有时会冇失公平，会损害第三人的合法权益，这是因为实践

7、中确实存在登记困难的实际问题。在执行中，为了保护第三人的合法权益，同时也不致使法院陷入工作被动，对那些第三人确已支付全部价款并已实际占有、诡未在有关部门办理产权过户登记手续的，如果第三人没有过错，因登记部门的原因，如其办事效率低下、不能按时办理等情形，此时房地产应认定归该第三人所冇，法院不得对其查封，如果已作出查封，可在杳明事实的基础上，作出裁定，及时解除。三、对口履行一•定的批准或者备案手续但尚未办理登记的房地产能否实行预查封问题预查封是《通