市场营销毕业论文地产融资渠道拓展策略探析

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1、地产融资渠道拓展策略探析［摘要］房地产业作为一种资金密集型行业，在国家一系列宏观调控政策的压力下，资金瓶颈对企业发展的严重制约H趋明显，传统的融资渠道日趋紧缩，致使房地产开发企业的前期资金运作面临着极大的考验，从而融资渠道的拓展势在必行，如何把握吋势并结合口身条件选择最佳的融资途径应是每个房地产开发企业亟需考虑的关键问题。［关键词］房地产行业融资渠道策略一、房地产企业迫于资金压力，亟需拓展融资渠道近两年来政府出台的一系列宏观调控，无一例外，都从相当程度上造成了地产企业资金链吃紧。早在2003年6月5H,央行发布了“121号文件”，严控

2、房地产开发企业贷款及土地储备贷款的发放，规定房地产开发企业申请银行贷款，其自冇资金应不低于开发项冃总投资的30%o+.地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超出所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。而2004年出台的“71号文件”，即业界通称的“&31大限”,则彻底终结了延用多年的土地协议出让制度,规定自2004年8月31日起,严格执行土地招拍挂制度。由于拥有土地储备的企业，必须赶在8月31LI前交清所有的土地出让金，致使大量金业再度面临资金紧缺的困难。随后的一系列金融调控政策，如连续两次加息，各金融机构iE式提

3、高了存款准备金率0.5个百分点，收缩了可贷资金约1100多亿元，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上，都使相当部分开发金业而临资金筹备的难题。尤其在2005年，以打击投机，抑制投资、稳定住房价格为主旨的“国八条”和“七八意见”出台Z后，更使整个市场弥漫着浓郁的观望飙围。虽然口前略现回暖迹象，但与往口如火如荼景象相距共远。这令目前主要靠销伟回款融资的开发企业叫苦不迭。商业性房地产在我国十儿年的发展中，资金來源十分单一，走的完全是一条“独木桥"路线，而这座桥主要建在银行Z上。

4、2005年8月15日，从中国人民银行公布的《中国房地产金融报告》屮可以看到，在房地产业与银行的互动屮，已经产生了方向上的偏移，居高不下的房地产市场的贷款给银行带來很人风险。社会资金过于集中于银行，使商业银行在房地产市场形成了一种被动的“垄断"局面。作为国民经济中的支柱产业，房地产业如些单-•的融资渠道，给房地产开发商祐至银行体系都造成了很大的负担，同时也造成了很大的风险，迫切需耍多多元化的金触模式來解决房地产融资屮银行“一贷独人''的问题。而金融资产的多元化怎样用非银行性的资金,通过什么形式来用？资金从哪里来又往哪里去？这些问题无疑关

5、乎着房产地企业的生死。二、房地产金业在融资中常面临的问题1、贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款；第二种是房地产开发项目贷款，第三种是房地产抵押贷款。这三种贷款方式的期限都很愆，无法适应房地产开发周期的需要。因此，H前我国房地产金融市场化的程度有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓展。2、金业对银行贷款依赖过重。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但在短期内仍难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上盂要银行的信贷支持。目前我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资

6、金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其它资金。1998年以來，国家预算内资金、债券和利用外资绝対值及占比均很低，几呈回落趋势；房地产开发资金约有60%左右来口于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很人。3、融资工具的局限性限制。信托融资相对银行贷款受到政策影响小灵活创新空间大,在银行信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。但屮国银监会《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件）出台后，房地产信托门槛进一步提高。从市场的反映情况看，这一影响是非常迅速的，去年9月份房地产信托发行

7、数量和规模立即出现了人幅回落，与上月相比分别回落19.7和36.4个百分点。另外信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率，期限为3-15年，所以，一般房地产企业开发的项冃获取发行的町能性较小。4、上市对于身处市场经济中的企业來说无疑是-•条上佳的融资途径，房地产金业也不例外。通过增发、配股、可转债三种再筹资方式，房地产上市公司往往可以筹集到数亿甚至更多的奖金用于投入新项目。于是，这种显而易见的优势效应刺激着越来越多的房地产企业开始苦觅上市的可能。然而上市由额度制改为核准度，特别是目前房

8、•地产金业上市还属于试点性质，不可能批量上市，按当今的市场面看，每年能安排几十家企业上市已属不剔等在证券商和证监会门口的长龙还不知排到何年何刀。5、海外基金与国内金业对接的难题。首先外资在选择国内投资伙伴时要求格外苛刻。