廉租房實物配租租金定價探析

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1、廉租房實物配租租金定價探析摘要：廉租房建設是構建和諧社會、穩定社會秩序、縮小貧富差距的重要舉措。該措滋自實施以來，取得瞭良好的社會效應。然而廉租房建設無前例可循，許多城市的廉租房建設遇到瞭許多困難。如何制定實物配租模式中的租金標準就是亟需解決的問題。文章主要從級差地租的角度運用李嘉圖租金模型對這一問題進行分析探討，最後結合政策為廉租房建設中的租金定價問題提供一種思路關鍵詞：實物配租；租金定價；二次分配；李嘉圖租金模型廉租房制度是我國住房供應體系的一個重要組成部分，也是我國住房保障的重要制度安排，是有效解決我國城鎮

2、低收入者住房問題的重要途徑。在當前構建和諧社會的大背景下，如何保障我國龐大的弱勢群體的居住權利，實現社會公平，具有非常重要的現實意義。廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結合。貨幣補貼是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難傢庭發放租賃住房補貼，由其自行承租住房。實物配租是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難傢庭提供住房，並按照規定標準收取租金。本文將針對實物配租這一保障方式中涉及到的租金定價問題進行分析一、我國廉租房實物配租實施過程中存在的問題分析《廉租住房保障

3、辦法規定》：廉租住房緊缺的城市，應當通過新建和收購等方式，增加廉租住房實物配租的房源。實物配租的住房租金標準實行政府定價。實物配租住房的租金，按照配租面積和市、縣人民政府規定的租金標準確定。有條件的地區，對城市居民最低生活保障傢庭，可以免收實物配租住房中住房保障面積標準內的租金我國目前絕大多數實物配租都是通過新建住房來解決房源緊缺的問題，廉租房實物配租租金通常都是由政府統一定價，原則上按照維修費和管理費兩項因素確定，以後隨著最低收入傢庭收入水平的提髙而適當提髙，即在同一城市的不同地區廉租房的租金都是一個標準在實施

4、過程中經常會出現以下問題：城市中心區的廉租房需求異常火爆，申請人數大大高於政府手中的房源數，政府很難分配；而離市中心較遠地區建設的廉租房則相對冷淡，即使勉強入住，也常出現住戶交通成本過高的問題。而產生以上問題的一個主要原因就在於全市統一租金標準的方式不能體現廉租房的位置差別，從而使得市中心廉租住戶相對於居住於偏遠區域的廉租住戶更多地享受瞭社會福利城市的住房租金符合李嘉圖租金模型，李嘉圖租金模型認為，城市住宅租金包括農地租金：將農用地轉化為城市用地所必需的農業用地租金；建築租金：由建築成本折算年金計算出的單位建築租

5、金；位置租金：由於位置不同所造成的單位面積的交通費用的節省額，可以定義為位置租金，也就是級差地租假定城市為以0為圓心，以b為半徑的圓形區域，城市住宅和廉租房在建築結構上無差異且都是均勻分佈於城市各個區域(本假定適用於全文)，政府統一設定的廉租房租金標準為rg。取單位面積的住宅(城市住宅和廉租房)為計算對象。則城市住房租金李嘉圖模型如1所示中rl為農地租金；r2為建築租金；r3為城市中心o處住宅位置租金；x為住宅X離城市中心的交通距離；b為城市半徑,即中心到城市邊緣的距離。則有城市住房租金函數:R(x)=rl+r2

6、+(b~x)r3/b從上式可以看出，X處的位置租金為r3(b-x)/b,隨x變化而變化，農用地和建築租金在任何位置都是固定不變，恒為rl+r2則X處廉租住戶間接享受的財政轉移為：F(x)=R(x)-rg=rl+r2+(b-x)r3/b-rg由上式可以看出F(x)是x的減函數，也就是說在全市廉租房統一定價的情況下，廉租戶間接享受的財政轉移支付因位置不同而不同，距離城市中心越遠，所享受到的財政轉移支付越少。這就違背瞭二次分配註重公平的原則，同時也影響瞭廉租住房分配工作的順利開展二、實物配租租金定價方式的提出要做到社會

7、福利公平分配，保證廉租房建設的可持續發展，可以嘗試在廉租房實物配租租金定價的過程中考慮位置租金(級差地租)的因素進行區別定價(-)模型建立假定政府確定的廉租房平均租金標準為rg情況1不考慮位置租金因素，則廉租住房租金函數為FO(x)=rg(如圖2所示)情況2考慮位置租金因素，取城市住房租金函數R(x)=rl+r2+(b-x)r3/b斜率-r3/b作為廉租住房函數的斜率,可以定義廉租房租金函數為F(x)=a-xr3/b(如圖3所示)。式中a為城市中心o處的廉租房租金；r3為城市中心的位置租金；b為城市半徑；x為X處

8、廉租住戶到城市中心的距離。其中比與b可通過實際調查數據處理後得出，是已知常量，a是未知常量，隻要確定瞭a就可以確定廉租房租金函數在政府確定瞭廉租住房單位面積標準rg後，在不考慮位置租金因素和考慮位置租金因素的兩種情況下，政府收取廉租房租金總量是一樣的。則有下面的等式：f0b2nxFO(x)dx=f0b2nxF(x)dx即f0b2jixrgdx=/0b2nx(a~r3x/b