城市旧村改造方案和实际问题探析

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1、城市旧村改造方案和实际问题探析公共管理论文点击：次发布时间：2008-3-29【字体：大中小】來源：Gzu521.com贵州学习网【内容提要】随着我国城市化建设步伐的加快，城市城郊农村旧村改造所带来的问题II益凸现，因I口村改造涉及城市多方面的问题，给城市房地产市场及城市发展规划带來不可估量的影响，已成为政府十分棘手的问题，本文基于该前提，在分析城市III村改造相关问题的基础上，在以法律解决途径方面提出若于参考性意见。【关键词】II」村改造城市ILI村改造野楼盘一、城市旧村改造的基本概念（一）城市老城区改造、农村旧村改造与城市旧村改造的

2、区别城市老城区改造亦称为I口城改造，I口城改造是指改造区域占地原木就属于城市国冇土地，涉及改造区域的建筑物都是或绝大多数属于拥冇产权证帖的个人或单位享有，改造拆迁由政府统一协调处理，对涉及建筑物予以评估补偿，按计划实行冋迁或另行安置，改造区域按政府统一•规划重新建设布置的-种旧城改造方式，即新城区取代老城区进行改造建设的一种方式。农村旧村改造是指改造区域占地原本就屈于农村集体土地，按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。农村山村改造涉及的方面要比城

3、市山城改造小的多。而城市I口村改造与城市I口城改造、农村I口村改造均存在重人差异，相比之下要复杂的多。（二）城市旧村改造的基本概念本人认为，城市旧村改造首先具备如卜•两个条件：其一是涉及改造区域已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区，属于城市的规划区域；其二是涉及改造的区域虽然属于城市规划区，但是土地性质尚未发生变化，国家就未征用变更为国有土地，仍然归属于该区域村民集体所有，国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。基于城市IH村改造的上述两个条件，本人认为，现阶段城市旧村改造合法概念可以论述为城市旧村改造区域土地所有者根据城市规划依

4、法定程序实现所辖区域改造的行为。二、城市旧村改造违规开发建设的原动力基于城市旧村改造的上述特点，城市I口村改造始终突现着土地规划与土地权属的不一致带来的一系列矛盾。面临众多的城市I口村改造区域，基于政府财力的限制，目前基本不能实现城市旧村改造区域土地的征用，故在一定吋期内政府不能统一实现城市川村改造。随着城市房地产市场持续升温，城市III村改造满足木集体需要的同时，111村改造土地所冇者及房地产投资商也敢于冒风险投入人批资金持续进行IH村开发并将建成房屋非法销售而获取利益，即而带动相关经济产业的发展而获得更大的利益。故木人认为利益驱动是

5、城市旧村改造违规开发建设的一关键原动力。三、违规城市IU村改造存在的实际问题违规城市IU村改造即指违反政府城市规划方案和设计所进行的非法城市I口村改造，违规城市I口村改造所建设楼盘被俗称为野楼盘。违规城市旧村改造存在的实际问题主要表现在以下儿个方面：（一）背离城市整体规划，乱开发建设基于城市IH村改造区域土地所有权与城市土地建设规划的矛盾，城市IH村改造与城市建设规划在一定程度上存在严重不一致的情况，在城市建设规划滞后的城市，这种情况尤其严重，城市山村改造区域背离城市整体规划，乱开发建设，严重影响了城市的整体建设思路和城市形象，必然会带

6、来一系列的后患，造成的经济损失是不可避免的。（二）无规则建设影响大型项目规划城市旧村改造区域无规则的开发建设，使得政府对该城市旧村区域土地利用失控，政府拟建的重大项冃对能受到严重影响，由于规划区内土地规划被打乱，可能影响政府涉及人型项目的招商，严重影响到城市的整体布局和可持续性发展，如果对非法的城市I口村改造区域进行拆除则必然带來极人的财产损失。（三）拆除违规改造楼盘引发各种社会问题因前述原因将违规城市IH村改造楼盘拆除，在造成巨大社会财富浪费的同时必然引发各种社会问题,原城市III村改造区域的原始住户如何进行补偿?违法购买该城市IH村

7、改造区域房屋的人员是否进行补偿及由谁给予补偿？失去住房的人量人员将如何安置？……到吋处理起来将会非常棘手。四、政府对违规城市旧村改造所采取措施及效果（一）户籍改革和社区化推进将城市旧村改造区域农村农民户口改为城市居民八口，以便从户籍上与城市居民实现同一，以加强人员管理；将城市旧村改造区域农村村民委员会改为社区居民委员会以强化行政管理；以此两个方而来加强对涉及城市I口村改造区域的管理力度，设定其改造的范I羽仅限于在规定的范用内满足木集体成员的需求,防止其违规人规模I口村改造。但是，这种方式在实践屮难以凑效，鉴于城市房地产所蕴藏的巨大市场诱

8、惑力，基于城市III村改造区域土地不属于国家所有，该区域土地所有者和投资商违规开发的高亢热忱是难以阻止的。（二）联合执法检查、查封非法售楼处面对违规的城市IH村改造，政府通常纽织有关部门采取联合执法检查、查