住宅小區車輛管理探討

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1、住宅小區車輛管理探討提要隨著汽車保有量的激增，住宅小區車輛管理問題已成為當前物業管理活動中十分突出的問題，對於車輛管理的規范化、合理化已成當務之急。本文從住宅小區停車難現狀著手，分析造成停車難的各種原因，提出有關建議關鍵詞：住宅小區；物業管理；車輛管理分類號：F294文獻標識碼：A一、規范小區車輛管理勢在必行隨著汽車產業的繁榮和城市現代化進程的加快，停車矛盾日益突出，特別是在汽車行駛停放的問題上，由管理引發的一系列矛盾已占據瞭社會矛盾的一部分。車輛管理是住宅小區物業服務的重要內容之一，近幾年因停車問題而産生的業主與業主之間的糾

2、紛、業主與物業服務企業之間的糾紛屢見不鮮，這不僅影響瞭業主們的正常生活，也造成瞭業主對物業服務企業的誤解，產生不必要的矛盾，在一定程度上影響瞭生活秩序和社會和諧。因此,無論業主還是物業服務企業，都希望能找到解決住宅小區停車難的良策我們會經常聽到這樣的埋怨一一園區內的車位是小區的配套設施，本就是屬於全體業主的，難道不該無償使用嗎？小區內停車所收取的費用為占地費，物業管理企業究竟該不該不承擔保管責任？業主幾十萬的汽車丟失瞭，物業管理企業需要全額賠償嗎？業主停車入位的時候車還是好的，但是出車位後就有瞭劃痕，物業管理企業需要承擔責任嗎

3、？相對其他小區停車費，有的小區卻較髙？小區經常出現這樣的局面：小區地面的臨時車位常常不夠；地面的固定車位被外來的車輛臨時占用；晚間汽車的報警笛聲爆響引來居民的怨聲載道；收取停車費用時的解釋工作困難，物業管理企業與業主發生爭議；小區發生車輛損壞、丟失事件，業主和物業管理企業責任界定不清等糾紛停車位供不應求、公共區域的變相侵占、空間的日益狹小、停車位的權屬問題日趨尖銳，再加上由此而引發的車輛管理中的丟失、受損訴訟糾紛，停車問題已成為社會穩定、生活和諧的不和諧因素。因此，物業管理區域內的機動車管理問題已成為當前物業管理活動中十分突出

4、的問題，對於車輛管理的規范化、合理化已成瞭當務之急二、產生住宅小區停車管理矛盾的原因現代化、城市化進程的加快，相當一部分先富起來的人拋棄瞭自行車，以汽車代步，存放所占用的面積大瞭不少倍。停車需要空間，而我國是個土地資源緊缺的國傢。停車用地的性質也發生瞭演變，由“公用”變為瞭“共用”（當然有一部分為私人所買斷使用權，因此“私用”也應運而生），導致目前停車與停車管理的嚴重沖突。停車管理看起來僅涉及車主與管理單位，其實不然。停車難問題充分暴露瞭停車場管理的體制和管理機制問題第一，政府方面。對開發的物業（矛盾最集中的是住宅類物業）所配

5、套的停車區域（車位）並無嚴格要求，給瞭開發商追求最大居住功能目標一個可乘之機，對停車要求考慮較少。政府在審批開發項目時，往往缺乏前瞻性，缺乏高度和遠見，把權宜之計當作解決問題的根本。國傢未出臺指導性文件，業主與車位的配置比例五花八門、無所適從，缺少規范和科學性。有的開發商以樓盤品質決定車位，中產樓盤、高檔樓盤，車位配得足，普通住宅小區車位配得少，未能順應國傢經濟發展、百姓收入提高、車價逐步走低的趨勢第二，開發商方面。以追求最大利潤為目的，在滿足業主需求方面，經常有擠占或"忽視”的行為，為日後管理工作埋下隱患。一方面住宅小區建成

6、後將投入使用50〜70年，就算開發商考慮到停車位問題，但由於私傢車的數量增長速度過快，還是反映出前瞻性不足的問題；另一方面開發商配建的停車位不足。開發商既不願犧牲寶貴的土地，又不願意資金積壓，自然選擇少建停車位第三，物業管理單位方面。物業管理是物業服務，政府、開發商搭建平臺，由物業管理企業演出。但這個“舞臺”先天不足,演出時畏首畏尾，縮手縮腳。車位歸屬問題其實與物業管理企業沒什麼關系，但與服務活動有密切關聯，作為物業服務單位，當然希望有關方面解決這個問題，不再代人受過或與服務攪和不清。但同時物業管理單位服務水平也不高。不可否認

7、，在停車管理糾紛中有一部分是因為管理單位自身問題而導致，使得簡單問題復雜化瞭。由於物業管理法律法規的不完善和滯後，人們對物業服務消費的誤解和曲解，物業管理企業承擔瞭過多的社會責任，分散瞭物業管理企業的精力，混淆瞭職能和責任，在車輛管理方面也不能幸免三、破解住宅小區停車管理矛盾的建議首先，利用價格杠桿，引入競爭機制。要徹底解決停車難問題，需要從源頭動手，豁開制約停車場經營管理市場化發展的瓶頸，采用價格聽政的方式確定停車場收費水平和方式，同時引入競爭機制，能夠交給企業建的停車場盡量交給企業。通過法律法規的形式明確停車場管理的責任問

8、題，政府加強對停車場經營管理的監督，給停車場經營管理創造一個寬松而和諧的環境其次，分清停車管理中所涉及的各方責、權、利。開發商向國傢交納土地出讓金，取得用地許可證，獲得瞭紅線以內的土地使用權，並在其上構建房屋。簡而言之，開發商擁有區域內的全部產權（除瞭部分面積要按照國傢規定留