浅谈房屋建筑面积测算方法

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1、70福建地质GeologyofFujian第1期浅谈房屋建筑面积测算方法郭建足(厦门闽矿测绘院，厦门，361004)摘要当前房屋价值日益提高，分户房屋建筑面积的准确性尤其重要，因为它是房屋所有权人拥有的房地产权益的量化指标，是商品房销售活动中作为结算的重要依据之一，与房屋单价共同构成房屋的价值。在界定商品房建筑面积的基础上，结合厦门市商品住宅测绘的实例，分析了房屋建筑面积的测量技术和方法，以及共有建筑面积的分摊方法。关键词房屋建筑面积套内建筑面积共有建筑面积测算方法与技术随着我国住房制度改革，住房商品化和社会化，城镇居民住房消费在人们生活中占有较大比重。特别是在房屋价值日益提高，准确的

2、测算分户房屋建筑面积显得更加重要，因为它与开发商、购房人的利益息息相关。分户房屋建筑面积(也称分户权属建筑面积)，是房屋所有人拥有的房地产权益的量化指标，是商品房销售活动中作为结算的重要依据之一，与房屋单价共同构成房屋的价值。房屋建筑面积测算是对房屋本身以及与房屋相关的建筑物和构筑物进行调查、测量和绘图工作，获得房屋及其用地的权属、用途、位置、数量以及利用现状等有关信息，为房地产管理，尤其是房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料口]。同时也为房地产开发、征收税费、城镇建设提供数据和资料[2]。1房屋建筑面积的界定在商品房中，一幢建筑房屋存在多个权属人的情况，即多元产权房屋，为此，需

3、要进行分户。户在房屋产权登记中是指房地产权属单元。在一幢多元产权房屋中，一户可以是一个单元，可以是一层，也可以是一套或者任意一界线清楚的房屋。根据国务院2001年《商品房销售管理办法》第十八条规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(iR行)》第五条规定：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和，商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。由此可知，建筑面积由套内建筑面积和分摊共有建筑面积

4、两部分组成，其中套内建筑面积由套收稿日期：2012—12—12作者简介：郭建足(1975一)，男，工程师，工程测量专业。第1期郭建足；浅谈房屋建筑面积测算方法71内使用面积、套内墙体、阳台三部分组成。2测量仪器与设备随着科学技术不断发展，精确测绘仪器设备及先进技术广泛应用于房屋建筑面积测绘。首先，测量仪器设备不断更新，从过去的皮尺、钢尺、平板仪和经纬仪，发展到现在的激光测距仪、全站仪和GPS等精密测绘仪器，有利于提高外业观测数据的精度和降低野外作业劳动强度。其次，计算机技术对数字化商品住宅测绘起到极大的促进作用，它具有成图和测算速度快、质量高、储存信息量大等智能化优点。二者结合将传统测

5、绘工作变为自动化或半自动化技术，使测绘的效率、精度和成果质量极大地提高，为房地产管理提供了可靠的数据保证。目前，外业测量主要使用小钢卷尺、手持激光测距仪、全站仪、GPS接收机等进行数据采集。3测量技术与方法房屋建筑面积是以一幢房屋为单元分户进行测绘和计算的，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量瞳]。独立成幢房屋以房屋四面墙体外侧房角点为界测量；毗连房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量，同时，每幢丈量并作出分层分户平面图。3．1房屋分户权属界线的确定房屋权属界线其核心是墙体的归属，其分为自墙、共墙、他(借)墙。相邻分户建筑面积以权属

6、界线为界，一般依据产权来源划分分户房屋权属界线。成套房屋的权属界线取其各套之间分隔墙、套与公共建筑分隔墙和外墙中线；整幢为一权属单元时，一般以该幢外墙边线为界；各户阳台以其维护结构范围为权属界线。3．2套内建筑面积的测量在房屋产权明晰、范围明确、权属界线清楚的情况下，可以采用手持激光测距仪直接测量构成不同户型的几何图形的轴线边长j然后计算出权属界线构成的闭合图形的套内建筑面积‘3

7、。(1)整幢为同一权属单元时，不存在共有墙体，测量该幢的外墙角点连线长度作为权属界线边长。(2)对于成套房屋，首先测量出界墙的厚度，再测量该户的净边长，然后直接加减界墙厚度，计算轴线边长，从而测算出套内建筑面

8、积。在实测过程中，可从以下三种情况进行讨论(图1)。如图a，设墙厚为a，则A—a／2+a／2=L，实地测量的边长A就等于轴线边长L，即A=L。如图b，设墙厚为a，L，即A—a—L。如图c，设墙厚为a，L，即A+a—L。则A—a／2一a／2=L，实地测量的边长A减去墙厚a为轴线边长则A+a／2+a／2一L，实地测量的边长A加上墙厚a为轴线边长72福建地质GeologyofFujian第32卷L一一—j—一b图1房屋墙体平面图Fig．1Plansk