产业投资论文

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1、教师专业学号姓名中国房地产业投资风险研究.王吉恒.产业经济学—1108567王钊一、引言所谓房地产投资，就是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。尽管它们表现形式各界，但它们都有一个共同的特点：通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。其屮“现在的某些利益”是指即期的、确定性的

2、利益，但预期收益却要到未来才能实现，而II这种未來收益在时间和总量上都难以精确预测。所以，房地产投资是有一定的风险的。也正因为如此，在房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时述应考虑时间因素。只冇在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能做出合理的投资决策。经历30年的改革开放和发展，在如今的屮国特色市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未來收益却是难以确定的；而且，投资者在决策2前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可资利用的资源却总是有限的，所以，这时就需要有一

3、种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下,如可承受的风险、所耍求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。这就是风险分析估计并采取止确投资策略的一个过程。二、房地产投资的特点：1.房地产投资的对象具有固定性房地产投资当然投资的是房地产，也就是那些不动产，这些都有固定性和不可移动性，大多数建筑物一旦建成，在很长一段时间内都不能也不会移动，因此对于投资者而言，止确的投资决策就尤其重要，一旦投资失谋会造成严重后果。2.房地产投资具冇高成本性房地产业是一个资金高度密集的行业，一项投资少则几

4、百万，多则上亿元。这也符合土地资源的稀缺性以及不可代替性。3.房地产投资的周期长整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。因此一个投资项目从投入到开发再到使用时一个很漫长的过程，即使投入市场以后也耍相当长的时间才能收回资金。所以说房地产投资回收期长。4.房地产投资的是高风险高回报投资由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因索也相应增多。但是高风险必定带来高回报，一旦投资成功，回报就会和当地客观。5.房地产投资的低灵活性房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成交易，通常要一个刀甚至更氏的时间才能完成。而口投

5、资者一旦将资金投入房地产买卖中，英资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。1.房地产投资受市场的影响因索很多且影响人任何投资都会和银行的利率有直接的关系，房地产投资因为数额巨大，影响就更为直接，同时也会受到股市等很多市场经济活动的影响。三、目前中国房地产行业投资风险(-)房地产投资风险房地产投资风险是指房地产投资主体宜接或间接地把一定量的资金投入房地产项目，在开发过程中，由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。对房地产投资过程中可能存在的各种风险因索进行科学的辨识与细分，使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律

6、，从而采取相应措施及对策来减少风险损失。房地产投资风险有以下几种：(-)口然风险，指由于口然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及直接对房地产商品产生破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因索主要包括：火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、施工现场地质条件等等。这些因素引起的风险发生的机会较小，但是一旦发生，将造成相当严重的危害。对于这些风险的防范，开发商一般是利用投保來减少或避免损失。但是，在投保Z而，若能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作-定的了解与分析，就可减少投保成木,增加投资收益。（-

7、）政治风险，指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带來各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产由场产生重大影响。在市场环境还未完善的条件下，政治风险对房地产市场的影响尤为重要，特别是在我国，房地产市场还有待于进-步完善。房地产投资商应非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。（三）经济风险，主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素,它们的出现会对房地产市场产生影响。这类风险I大I素可以分为以下几类：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、工程招投标风险、国民