不动产居间合同胶葛实务题目探析

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1、不动产居间合同纠纷实务问题探析王俊所谓居间合同，是指当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方报告订立合同的机会或者为订约提供媒介服务，委托人给付报酬的合同。近年来，随着房地产二级市场的活跃和繁荣，委托人通过中介公司以居间的方式进行房地产交易己成为一种普遍方式，而rti此引发的纠纷也迅速增多。实务中，主耍存在以下法律问题：一、如何认定“居间人已促成合同成立”案例：被告（委托人）经原告（居间人）居间介绍，与出让方甲公司（案外人）签订了《在建项目转让协议》，受让甲公司开发的一在建项目。当时被告知晓甲公司与另一受让方乙公司（案外人）就同一项目签订的转让协议尚未解除。

2、后乙公司向上海市第一中级人民法院提起诉讼，诉请甲公司履行双方签订的在建项目转让协议，本案被告作为第三人参加了诉讼。诉讼中，本案被告与乙公司就其给予乙公司一定的经济补偿从而取得系争项廿开发权达成协议。上海市第一中级人民法院经审理判决：甲公司与乙公司签订的在建项目转让协议冇效;本案被告与甲公司签订的转让协议无效；同吋判决该项目十•地使用权变更为本案被告。判决后，甲公司不服提起上诉。二审中，有关当事人达成了新的补偿协议，甲公司撤诉。本案原告遂诉请被告支付居间报酬216万元。一种意见认为，原告促成被告与出让方甲公司订立的合同虽然被确认无效，但被告实际取得了系争工程项目的开发权，和关当事人

3、达成的协议只是对价格的重新确认，应当认定原告促成被告与甲公司签订的转让协议已经成立。故应支持原告的诉请。另一种意见认为，依拯已经生效的判决书可以确定，原告居间介绍签订的合同系无效合同,该合同自始就没有法律约束力，故不能认定是已成立的合同。居间人未促成合同成立的，不得耍求支付报酬。故应当驳回原告的诉讼请求。笔者认为，认定“居间人已促成合同成立”，必须同时满足两个条件：一是合同的成立与居间人的活动有因果关系;二是居间人介绍签订的合同应当是依法成立的有效合同。“居间人促成合同成立”，顾文思义，要求该合同的成立是因居间人提供了订立合同的媒介服务而促成的,即该合同的成立与居间人的活动有因果

4、关系。如果委托人最终不是因居间人介绍签订的合同而取得了系争标的，我们就不能以该结果推断出“居间人已促成合同成立”Z事实。上述案例中,原告居间介绍签订的合同已被法院生效判决确认为无效，被告并非因该合同、而是因其与案外人达成的协议而取得了系争项目，有关当事人达成的补偿协议不能推翻生效判决所确认的事实,故不能由此结果得出“居间人已促成合同成立”Z结论。虽然合同成立与合同生效是两个不同的概念，合同法也没有明确规定居间人促成订立的合同应当具有法律效力。但在居间法律关系中，居间人是为委托人服务的，这种服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介，其目的在于通过居间活动取得报酬。而委托人的目的在于通

5、过居间人的服务，与对方就某一事项达成协议。只有居间人的活动达到目的了，委托人才负有给付报酬的义务。因此，居间人的活动只有促成委托人与第三人Z间建立起有效的合同关系才有意义。因此，笔者认为，居间人促成订立的合同应当是依法成立的有效合同，这样才符合居间合同的法律特征及合同法关于居间合同条款的立法本意。二、居间人未促成合同成立是否可依约主张违约金或服务费案例：原告（居间人）与两被告（委托人）签有《房地产买卖居间协议》，约定两被告分别委托原告出售、购买被告一Z房屋;协议第九条约定，如果两被告未能履行有关条款，致买卖合同无法签订的，违约方或合意解除方应向原告支付数额相当于佣金的服务费546

6、00元。后因被告二办不出贷款，两被告合意解除了协议，未能签订买卖合同。现被告二下落不明。原告遂诉请被告一按约支付服务费。一种意见认为，原、被告签订的协议合法有效，根据协议，作为合意解除方应向原告支付服务费，现原告主张被告一支付服务费有合同依据，故应判决被告一向原告支付一半服务费27300元。另一种意见认为，原告与两被告签订的《房地产买卖居间协议》系格式协议，其中第九条约定的内容明显加重了相对方的责任，而使原告居于无论居间行为成功与否，均可取得和应报酬的有利地位，此约定与法律的规定相悖，应为无效。故应驳回原告的诉讼请求。笔者认为，本案当事人签订的是格式合同。合同法第四十条规定，提供

7、格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。合同法第四百二十七条规定，届间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。然而，实务中，不少届间人为使自己获取报酬的目的不落空，往往利用格式条款，要求委托人如果因违约未签订买卖合同或者因合意解除届间协议未签订买卖合同的，违约方及合意解约方需向届间人支付相当于届间报酬的违约金或服务费。这样，就使委托人处于必须签约，否则就要承担违约金或服务费的不利地位;而其自C则处于无论是否促成合同成立，均可获取相当于届间报酬的违约金或