【精品】试论税收在调控房价中的作用

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1、试论税收在调控房价中的作用居者有其屋是公民的基本权利。高昂的房价，阻碍了城市居民实现这项基本民权,透支了其未来10年甚至20年的正常消费支出,也绑架了银行系统，成了中国经济正常发展过程中的一颗毒瘤。人民政府高度关心人民的天赋人权，屡次调控过高的房价，最近的一1次调控可谓决心最大、力度最强，大有不达目标誓不罢休之气概。本文锦上添花，试从税收处度入手，探讨如何用税收手段来抑制房价的过快增长，更使房价回落到一个与人民收入相适应的水平。先简要分析一下房价为何如此高？一是，城市化过程，大量民众涌向城市，对房屋形成口量刚性需求；二是，

2、政府决策失误，对民众的居住需求估计不足，不能提供足够数量的平价房和廉租房;三是，发展商和投资者炒作，囤地囤房，人为炒高房价。从经济学原理来讲，任何一种商品，都存在一个供求平衡点。房产也不例外。当商品供不应求时，平衡点上移，外在表现为价格上涨，是为通货膨胀；供过于求时，平衡点下移，外在表现为价格下跌，是为通货紧缩。如果实行行政干预，采取价格管制和买卖限制（例如现在各地的房产“限购令”），人为破坏平衡点，价格不以上涨或下跌形式外显，就会以商品短缺、黑市或权利寻租形式表现出來。上述第…种情况为刚性的需求端，房屋的预售制度和银行按

3、揭制度，能使民众对房产的需要有能力转化为有效的需求。但是，这种需求是正义的，居者有其屋是每位公民的天赋人权，应该满足。但是如果釆取合适的政策，可以一定程度缓解这种刚性需求。例如:可用平衡地区发展、大力开发卫星小城镇、建设新农村等办法，化解人流自西向东、自农村向城市集屮等。第二种情况和第三种情况则表现为供应端。两者虽然原因不同，方法不同，结果都一样：供应不足。要使平衡点下移，外在表现为价格下降，除了缓解需求，更需要大力增加供应。对于第二种情况，可与地方官员年度考核相挂钩，规定当地常住人口与存量平价房和廉租房的比率。达不到规定

4、比率的，按考核办法处理。对于第三种情况，则可采用税收手段，精准打击囤地囤房现象,用经济而非行政手段迫使发展商加快土地开发，缩短开发周期，使捂盘囤房无利可图，有效增加市场房源供结。本人认为，发展商囤地、捂盘，投资者囤房，都是一种逐利行为。打击逐利行为，用经济手段试其无利可图而不逐利比用行政手段禁止其逐利，效果更佳。那么，如何用税收手段打击囤地捂盘囤房行为呢？可以分二个阶段发挥作用。笫一个阶段，房产开发阶段。土地是房产之源。没有土地的大量供应，就满足不了民众的基本居住需求。这几年，各地各级政府出让的土地不可谓不多。但是大量的土

5、地闲置在开发商手里，囤地；或者，已经建成的房产不对外销售，捂盘。囤地捂盘待涨，牟収暴利。出让的土地、建成的房产不能尽快形成可售房源。对这种现象，虽然也有土地2年不开发、土地收回，房屋捂盘、给予处罚的行政手段。但是从这几年的实际情况来看，效果不佳。本人认为可用税收手段可解决之。现有税法对发展商取得的土地按实际占用的土地面积征收土地使用税，税率调整明显跟不上土地价格的上扬幅度。如果大幅度上调土地使用税的税率，则会打击实体经济，特别是制造业。这样不可取。保留现在土地使用税的一般征收方法和税率，建议另外征收住宅用地特别土地使用税，

6、作为一个税目，归属于现有的土地使用税名下。征税对象为出让的住宅用地。纳税人为土地开发商。计税依据为开发商的土地取得成本，包括土地购买成本以及土地购买过程中的所有税费。纳税期限为按月缴纳。纳税地点为土地所在地。为调动地方政府地积极性，纳税收入全额归土地所在地的地方政府财政。税率按照开发吋限设计，全额累进。从取得土地到所有可售房源销售完毕，时限在36个月以内（含36个月）的，即土地开发周期小于等于36个月的，免征特别土地使用税；时限在36个月以上至60个月（含60个月）的，税率1%；时限在60个月以上至120个月（含120个月

7、）的，税率3%；时限在120个月以上的，税率5%。“取得土地”从扌H卖成交之日的次月起计算；“所有可售房源销售完毕”是指町供出售的房源已经全部对外销售的次月o可售房源的95%己经销售可视同为已销售完毕。征收住宅用地特别土地使用税至少能起到以下儿点作用：1、用税收这种经济调控手段鼓励开发商缩短土地开发周期，不囤地，不捂盘，尽快向市场推出可售房源；2、对开发商定价形成心理影响。如果开发商定价过高，不能尽快销售完毕，就有可能失去免税期；3、•段程度阻止超大规模面积的土地出让。如果•次拍受的土地面积过大，开发商要在免税期内开发完工

8、并销售完毕的难度会很人；4、能在一定程度上缓解烂尾楼的现象。开发商如果没有足够的资金预备，贸然拍受、开发土地。万…资金周转不灵，形成烂尾楼，很有可能失去免税期。如果又不能按时缴纳税款，政府部门有权依法将楼盘委托给有实力的公司继续开发。虽然楼盘还是那个楼盘，但是主人已经不再是原来的那个开发商了。第二个阶段