玉林市中心地块项

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1、玉林市中心地块项目推荐案2010.9.14项目概况：一、用地概况：1、使用权人：玉林市中心2、用地位置：玉林市一环3、规划用地面积：16003.92M2（24.01亩）二、规划控制技术经济指标1、建筑密度不大于：30%2、容积率不大于：5.03、绿地率不低于：30%4、地上建筑面积不大于：80020M2地块状况地块状况地块状况关于项目推鉴的思考项目特点？项目卖点？核心竞争力？项目分析市场背景在历年的宏观政策调控中玉林楼市稳步健康发展楼价呈均匀上升态势本项目特点梳理:特点一：土地取得可操作性特点二：回购32000M22000元每M2特点三：回购从挂拍

2、土地时即按进度付款特点四：随着城市东括，城东新区土地2009年拍卖价已在265万每亩，土地折算楼面价在1300元每M2特点五：本地块预计土地折算楼面价在500元每M2左右特点六：开发条件优良，周边为城市广场项目经济分析市场基础数据:占地面积:10063.92M2总建筑面积:80020M2住宅建筑面积:80000M2商业办公面积假设:0M2建筑密度:5.0绿地率:30%总户:800多套物业形态:17层户型配比偏大80M2----140M2户型结构优良设计经济分析（1）：售价：2010年本地段的房价在3500-3800元/M22年后预计可在3800-4

3、000元/M2成本：500+1300+400=2200元/M2毛利润：可实现1300元/M2以上的预期经济分析（2）：投入资金流量预计土地4000万，其中客运中心1500万开发报建及前期：1000万建设48000平方米投入2000万资金流在5000-5500万元分期段经济分析（3）：48000M2开发利润48000*1300=6240万32000M2开发利润32000*-200=-640万经济分析（4）：利润6240-640=5600万不包括商业部分利润项目操控方式:企业准入资金:1亿商业部分:本地段商业价值很高分析综合分析优势项目地处城市中心，靠

4、近文化广场，毗邻星级酒店，地段优势明显。项目自身能够定位很高，易与其他项目拉开差距。景观优异，拥有大面积城市绿化带，与电力大厦相互辉映。劣势高价值的商业体量较小，居家的清净氛围有所减弱。机会随着政府搬迁，城市东区如火如荼建设将出现新一轮发展变革，林市以文化广场为中心新的城市中心已经相当成熟。新城区的东扩为房地产孕育了极佳的机会。小结：项目自身优势众多品质优秀有良好的市场机会点我们的核心竞争力就来自诸多优势合理有效的整合