土地二级市场现状与分析

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1、总第551期管理观察2014年8月第24期ManagementObserver下旬出版土地二级市场现状与分析闫东梅（山东省济阳县国土资源局，山东济阳251400）摘要：随着我国土地有偿使用制度的确立，全国范围内土地市场的建立，土地交易日益繁荣，土地二级市场也有了长足的发展，为我国合理利用土地资源防止国有资产流失发挥了重要作用。但是由于种种原因土地二级市场在发挥其积极作用的同时也存在一些问题和不足，本文对此进行分析并提出建议。关键词：土地二级市场问题对策谈到土地二级市场大家会有些疑惑，什么是土地二如有的土地

2、交易双方为了达到偷税漏税的目的而进行私下级市场？土地二级市场是指出让土地使用权的转让或再交易，故意压低土地价格。还有的交易者在土地抵押过程转让，它体现的是土地使用者之间因土地交易而产生的中和一些土地评估等中介机构串通一气故意把价格抬高以责、权、利的关系。进入土地二级市场的国有土地使用骗取银行的高额贷款，加大了银行的放贷风险，对银行造权主要是出让土地使用权。土地二级市场的交易方式主成严重经济损失，破坏金融秩序。有些出让土地和划拨土要有转让、出租、抵押三种，土地二级市场是土地一级地的出租，往往与房屋等建筑物的

3、出租联系在一起，土地市场的扩展和补充。土地一级市场与土地二级市场是相使用权的出租人和承租人一般去房产管理部门办理房产登互影响的，如果土地一级市场经营不善，就会造成土地记手续，很少到国土资源管理部门办理土地登记手续，因二级市场的混乱无序；土地二级市场不实行规范管理，此，国土资源系统缺乏此项统计。原划拨土地进入二级市也会扰乱土地一级市场的正常秩序，最终导致国有土地场，既可以采取补缴出让金方式，也可采取租赁、作价出资产流失，影响经济发展，还会导致腐败的发生。资或授权经营方式。对此，国家规定了不同的收益分配政策，

4、造成了收益分配的不均等。这些现象导致土地交易市1.土地二级市场存在的问题主要有以下几点场乱象丛生，使得土地市场监管难度加大。1.3达不到转让条件，而擅自对土地进行转让或抵押1.1擅自改变土地用途如有的土地开发商为了获取高额利润囤积土地、炒有的土地使用者法律意识不强，受经济利益驱使在地皮,把没有达到转让条件的土地高价转让给下一个开土地转让过程中擅自改变土地用途。土地价格因土地的发商,甚至层层转让,扰乱土地市场，破坏经济健康发展，用途不同而具有差异性，如果在土地转让过程中擅自改滋生腐败。在招商引资过程中各地政

5、府为了引进外资，变其用途就会扰乱市场造成国有资产流失，使国家利益为外地企业落户当地创造优惠条件。允许这些企业选择蒙受损失，情节严重的还要负法律责任。如工业用地转分期付款的方式缴纳土地出让金，在没有交齐土地出让让时土地用途改为商业用地的应收回土地使用权重新出金的情况下给他们颁发了土地使用证。这样就被一些不让，补缴出让金后再转让，而不能直接转让。良企业利用钻了空子，利用我们工作的疏忽擅自转让或1.2交易隐蔽性，缺乏交易的公共平台，偷税漏税向银行抵押土地使用权贷款，如果还不上贷款土地使用问题突出权就要被法院拍卖

6、致使国有资产的流失，损害了国家经土地二级市场没有交易的公共平台。现在土地一级市济利益。有的土地在抵押期间，由于个别工作人员业务场因国家的重视，已建立了规范的交易平台，交易信息公水平较低在工作中审查不严谨不细致而发生的土地转让开，竞价方式公开，交易环境公平，取得土地使用权价格行为，产生了很多不必要的纠纷，严重侵犯了当事人的合理，有效保障了国有资产不流失。而土地二级市场没有权益，为当事者带来了很多不良后果，造成了很坏的社建立一个能够提供交易的的公共平台，交易信息、交易价会影响，影响了政府的形象。格均不公开，在

7、某种程度上会造成国有资产流失，导致土1.4测量技术不过关，误差严重地市场产生不稳定因素，严重时还会扰乱土地一级市场。有时因经济原因或照顾关系聘请的测量机构和测量·36·8下黑白.indd362014-8-2017:06:23政府与公共管理人员缺乏测量资质和上岗证，这样在土地转让过程中由自圆其说土地面积的增加或减少等有明显欺诈行为的项于测量人员业务素质差，缺乏科学的测绘方法，测量技目不予评估。认真审查宗地权属。评估前要对委托评估术不过关，现场调查不严谨，调查方法不当而发生了相土地的各种产权证明进行审核。产权

8、证明一定要将原件当比例的土地边界纠纷，给土地正常转让带来很多不必审验后再复印。在土地估价时，要认真分析影响土地价要的障碍。主要存在土地权属调查表内相关说明不细致，格的因素，灵活使用各种土地估价方法，对土地价格作土地权属资料收集不全面，调查图件表示不完整，签章出最准确的判断。同时加大执法力度，对土地转让过程手续不齐全等问题。中发生的偷税漏税行为坚决查处，维护法律尊严，创造1.5部门职能交叉，导致管理的多头性一个良好的经济环境，使