昆明、贵阳房地产市场调研分析0108

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1、昆明、贵阳市场调研分析战略与投资管理部2009年8月4昆明市场调研分析城市发展、经济和人口土地和住宅市场主要同行和项目贵阳市场调研分析123昆明市域21111平方公里，辖五区一市八县。由于三面环山、南濒滇池，快速“摊大饼”后渐遇瓶颈，截止07年建成区面积249平方公里资料来源：昆明市规划局、中国城市统计年鉴20081南昌贵阳福州长沙宁波青岛昆明大连西安长春杭州沈阳成都武汉天津南京重庆07年主要二三线城市建成区面积（平方公里）昆明现状卫星图（2009-2020）滇池1996年2001年2008年南部区域开发密度明显低于主城历史发展已经形成“东邪西毒、南帝北丐”的区位共识，尽管未来设想“一湖四片

2、”，实则依托南城的环境、配套和广阔腹地，着力打造“主城-呈贡”的南向发展轴资料来源：昆明市规划局1昆明城市总体规划（2008-2020）呈贡晋宁海口安宁空港主城“东邪西毒南帝北丐”：东市区离主城近但道路不完善，加上山体阻隔，始终没能连片发展；现在是批发市场、物流市场聚集，流动人口多。西市区是工业板块，污染严重。南市区紧邻滇池、地势平坦，历来是富人特别是外地富人聚居首选。北市区聚集了昆明最早的经适房小区，成为最大的卧城。经多年建设，配套已臻完善，居住氛围浓厚，成为本地居民除主城外的首选购房区域“一湖四片”：一湖是滇池，四片指围绕滇池的主城、呈贡、晋宁和海口。空港建设主要基于新机场，预计2015

3、年完工并成为中国第四大航空港(到2020年旅客吞吐量3800万人次、货邮95万吨)。但地形依旧是最大障碍，难以形成城市次中心滇池机场搬迁呈贡新城：邻近主城，可充分承接南市区的拓展，因此得到最大的政策倾斜。市政府即将搬迁，大学城、花卉基地、高新产业汇聚，浙江、福建、温州商会在呈贡都有较大投资现状干道网络不甚合理导致交通不畅，近期三条地铁的修建将有效改善这一现状，使各区住宅市场发展更为平衡，特别促进主城外围市场的需求增长资料来源：昆明市规划局1现状交通不理想：主干道网络设计有一定缺陷。一是环线不规范，有的地方各环线之间非常近，有的又很远；二是横向和纵向交通没有打通，主干道少；三是机场位置不合理，

4、离市中心太近（车行15分钟内）。造成一些地段经常拥堵，阻碍了城市的发展，也加大了极差地价改善潜力大：轨道交通建设如火如荼，1、2、3号主轨道交通线均已启动。其中，地铁1、2号线8月底开工，2012年正式运营；3号线前期工作和开工准备正加紧进行，2014年建成通车。最终形成“三主三辅”6条线，总长163公里并于2018年全部贯通地铁1号线地铁2号线地铁3号线三条环线现机场加工制造、物流、旅游是支柱产业，整体经济实力在主要二三线城市中靠后东川：金属、化工寻甸：化工、能源、农产品加工杨林：农产品加工、新材料、印刷宜良：农产品加工、冶金、化工、建材石林：农产品加工、肉禽乳制食品禄劝：农产品加工、建材

5、雪山旅游休闲养生喀斯特旅游滇池旅游富民：农产品加工、建材安宁：钢铁、化工、火电、建材海口：矿深加工、机械昆阳：精密仪器制造空港：物流及相关产业高新：电子、生物、高新技术经开：电子、机械、光电子、新材料呈贡：电子、生物、食品、高新技术晋宁：电力装备、新材料、高新技术高新技术产业区临空产业聚集区加工制造产业区生态旅游区资料来源：昆明规划局1青岛贵阳南昌昆明杭州重庆天津1,405西安福州长春长沙大连武汉沈阳南京成都宁波07年人均GDP（元）07年GDP（亿元）内向型经济，近年GDP以15%的速度均衡增长昆明2008年GDP总值达1605亿，占到整个云南省的28%07年昆明常住人口620万，其中户籍

6、非农人口215万；典型的移民城市，外来人口占到一半强，年轻、主要从事第三产业，财富两级分化明显资料来源：各地统计局，昆明市统计局贵阳宁波昆明长沙南昌福州杭州长春大连西安沈阳南京武汉天津成都重庆07年主要二三线城市非农人口数（万人）07年末全市常住人口620万，其中城镇人口372万，本地户籍城镇人口215万据08年市区人口调查，常住人口中本地人占46%，地州居民占39%，外省占15%，外来人口占比过半，以省内迁移为主据官方统计，省外迁移人口中，浙江、广东、福建籍的以经商为主，商户总数超过20万，收入高、消费力强；四川、贵州、广西、西北、东北和中部地区的以务工和小商贩为主，收入相对较低186%3

7、5岁以下14%35岁以上81%第三产业19%第二产业本地人收入不高但增长较快，消费意愿强03-08年昆明人均可支配收入与消费04年06年05年+14%+20%08年9,95414,48207年03年人均消费支出（元）人均可支配收入（元）资料来源：昆明统计局12008200520062007200320091992199619982001104030201年1年1年2年2年3年2年4年43年机动车保有量（万辆）