无棣御府润豪园住宅项目策划思路

无棣御府润豪园住宅项目策划思路

ID:46244013

大小:331.18 KB

页数:25页

时间:2019-11-22

无棣御府润豪园住宅项目策划思路_第1页
无棣御府润豪园住宅项目策划思路_第2页
无棣御府润豪园住宅项目策划思路_第3页
无棣御府润豪园住宅项目策划思路_第4页
无棣御府润豪园住宅项目策划思路_第5页
资源描述:

《无棣御府润豪园住宅项目策划思路》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在工程资料-天天文库

1、御府・润豪园住宅项目策划思路畅享新城生活,塑造梦幻康居园宜闵盍应疵危亓观国⑥闵底就御府•润豪园项口而言,因其所处的地理位置和项口规模等在无棣房地产市场上来说比较特殊,其操盘模式不同于传统意义的中小住宅项冃,也与港澳城、华府等无棣的大盘操盘手法迥异。因此,本案的营销推广必须上升到战略的高度,经过缜密筹划、精心布局、迅速执行,方能求得木案推广的成功。—、宏观背景1、市场背景•城市发展规划无棣的城市发展方向可以用两个重点來概况,BP:老城区与新城区。无棣的城市中心也随着城市的发展而转移,从过去的老中心到现在的

2、中心——府前大街、香港路,重心逐步向北转移。而木项目止处于棣新四路与香港路交汇处,这里将是城市未来发展方向的中心区域。小结:本案正处于无棣的西北部,是城市未来发展的中心区域,因此,本案的第一开发理念须引起无棣人对城区北部未来城市屮心区域的认识,唤起市民对城市脉络的规划向往和梳理。•区域市场相对于无棣的人口规模,无棣的房地产开发量过大,II区域主要是集中在两个区域,即老城区、县委为中心的新城区。而以县委为中心的新区处于开发中,在无棣市民的心中是最为适宜居住的区域,因而这里开发的楼盘较多,竞争压力较大。新区

3、目前的市政配套尚不完善,市民多以观槊为主,入住率不高,人气不旺。小结:如何改变市民对新区的认识,本案能给新区的发展乃至城市的平衡发展带來怎样的改变和机遇,是本案推广的至高点,也是本案开发理念的具体体现。二、顶目背景1、基本概况本案位于无棣新城区西北区域,东临棣新四路,南邻香港路,东侧为县政务中心。项口规模较大,总建筑面积达io万平方米,是无棣新区第一大别墅住宅社区。2、项目优劣势•项目优势>规模体量>低价策略>周边坏境(自然及人文)>地理位置距离工作地也比较近。•项目劣势>市政生活配套>交通环境(出入不

4、方便)>楼盘建筑形态工程进度缓慢,产品远景体现较差。相对于劣势,本案的优势可以说是微乎其微。如何改变M民对区域的认识,是本案开发及营销推广的关键。三、开发理念1、开发方向从无棣市场看,房地产开发的热点在北部,开发的产品以多层为主。而该区域开发量较大,且规模大盘多。因此,本案的开发方向应为打造北部第一康屈现代城。产品以别墅、四、五层带阁楼的复式、错层大户型为主,四、五层带阁楼的中小户型为辅。2、开发策略——做新城开发的火车头与产品定位一样,对于任何企业来说,进入一个市场都会给自己一个定位,确定口己在整个区

5、域竞争中的地位,明确口己的发展方向,以此來决策企业的发展道路。归纳到一点,就是企业在这个帀场上,是做火车头述是火车厢?这是项口开发的前提,是一个无法避免的问题。火车头意味着市场领导者,意味着市场的第一力量,是市场的领头羊,表现在产品上则意味着开发独特的、差异化的产品,引领行业潮流。本项目的地段决定了企业的市场定位必须选择在无棣新区作火车头,跟在其它项目的后面,亦步亦趋是无法获得成功的,必须在开发理念、主题概念和产品定位上形成的明确区分,从社区的标准上全面超越,引领无棣新区新城居住生活新潮流。从而迅速在无

6、棣由场打响公司的品牌。3、开发节奏开发节奏特指项目的工程进度和销售进度,最简单的有快和慢两种方式,两种方式齐有利弊。1、快做快做要求项口在最快的时间内开发、销售完毕,形成强大的规模效应,在短时间内即依托速度、体量建立市场知名度。为完成这一要求,不惜采取一些非常规的手段,一切以快为基准。快做的利益点是:探一旦有良好的开盘局面,可以迅速形成项目品牌,强占市场高点,达到出品牌、出效益的要求。探项目开发比较主动,全力贯彻前期制定的思路,一切以我为主。探在口前周边商务区基本启动、商务氛围比较浓郁的情况下,可以最大

7、限度的吸取购买力,完成利润目标。探可以获取较快的资金周转速度,获取资金的时间效益。快做的风险是:探对资金的压力比较大。探后期产品调整比较困难。探在整个开发周期,需要企业有很强的项目把控能力,对企业要求比较大。2、分期开发慢做慢做的策略就是以稳妥的方式开发项目,分成几期,待每期都比较成功的基础上,开发后期产品,稳打稳扎,精益求精,根据销售的进度和市场的需求及时调整产品。慢做的利益点在于:探企业在开发期内可以根据市场情况做出相应的调整,避免大的风险。慢做的风险在于:探无法在众多的楼盘中脱颖而出,形成具有轰动

8、效应的项目品牌,最多只是区域内的普通楼盘。探在销售上会比较被动,处处以竞争者的态势、消费者的喜好而变动,最终将影响项冃的销售,乃至市场形象。探由于时间跨度较长,如果后期没有强烈的卖点与包装,将会湮没于市场之中。一流企业做市场,二流企业找市场,三流企业等市场。综合快与慢的优劣势,我们建议项目的开发选择规模化快做的策略。但快做不等于不根据由场情况做调整,不等于埋头苦干,不理会市场。不等于不顾快做的风险,一味求快。而是周密考虑,细致安排。开发z初

当前文档最多预览五页,下载文档查看全文

此文档下载收益归作者所有

当前文档最多预览五页,下载文档查看全文
温馨提示:
1. 部分包含数学公式或PPT动画的文件,查看预览时可能会显示错乱或异常,文件下载后无此问题,请放心下载。
2. 本文档由用户上传,版权归属用户,天天文库负责整理代发布。如果您对本文档版权有争议请及时联系客服。
3. 下载前请仔细阅读文档内容,确认文档内容符合您的需求后进行下载,若出现内容与标题不符可向本站投诉处理。
4. 下载文档时可能由于网络波动等原因无法下载或下载错误,付费完成后未能成功下载的用户请联系客服处理。