房地产市场宏观调控的理论基础及政策回顾

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1、第2章房地产市场宏观调控的理论基础及政策回顾2.1相关概念界定2.1.1房地产与房地产市场房地产是房产与地产的结合，有狭义与广义Z分。狭义的房地产指的是土地及其附着于土地上的建筑物和构筑物；广义上的房地产不仅指房地产的实物形态，还包括衍生的权利义务关系，包括土地使用权和房屋所有权等。同理，房地产市场亦有狭义与广义Z分。狭义的房地产市场指的是进行房屋买卖、租赁与抵押等交易活动的场所；广义的房地产市场则指的是整个社会房地产交易关系的总和，是买卖双方和互作用的一种机制。与一般商品市场和比，房地产具有投机性强、具有高风险性、区域特征明显、供给的滞后性以及政府的干预性等特征。2.1

2、.2房地产宏观调控宏观调控，是指国家对市场经济的运行从总量与结构上进行调节、控制与引导。在此过程中，国家是宏观调控的主体，市场经济运行的过程与结构则是宏观调控的对象。新古典经济学认为，只有在市场完全竞争、信息完全对称、产权明晰、交易费用为零以及资本在不同领域、产业、区域Z间能够完全自由流动状态下，经济就可以通过市场分散的竞争达到总量上的一般均衡状态。然而，在现实经济屮，完全竞争的市场状态是不存在的，市场存在失灵的领域。因此，有必要由国家对市场经济进行干预和调控，即宏观调控。房地产宏观调控是指在市场处于非均衡状态下，为使房地产行业与国民经济协调发展，国家运用经济、法律和行政

3、等手段，通过间接或直接途径，对房地产进行适当的宏观管理、控制与调节，从而实现房地产市场的供需平衡、房地产价格平稳、缓解房地产市场的结构孑盾以及保障中低收入阶层的基木住房需求W2.2房地产市场宏观调控的原因分析2.2.1宏观调控的理论依据：市场失灵市场失灵是指在政府口由放任的基础上，市场机制在某种市场条件下会造成资源的配置不适当，导致市场价值规律这个“看不见的手”无法实现资源的最佳配置，西方学者认为，造成市场失灵的原因有四点：(I)信息的不对称性；(2)商品的外部性；(3)市场垄断；(4)公共物品的存在。(1)信息的不对称性信息不对称指的是市场活动屮，市场活动参与者对市场信

4、息拥有的不对等性，一些参与者比其他市场活动参与者拥有更多的信息；虽然市场机制能在一定程度上吸收各种市场信息，但是在短期内市场机制无法识别信息欺诈行为，导致市场活动交易过程中引发“逆向选择”和“道徳风险”问题，I大I此需要一定的政府干预、调控来规避这些风险。房地产市场存在着严重的信息不对称问题，一方面，房地产开发商对于自身楼盘的质量和情况非常清楚，拥有较多的信息量；另一方面，买房者既没有能力也没有精力去寻求此类信息。信息的不对称导致在商品房交易过程中，消费者必[n,华伟.房地产经济学[M].复旦大学出版社,2004,361-362。须并月•被迫接受价格和质量风险，给房地产市

5、场带来了许多道徳风险问题。(2)外部性所谓外部性，是指一个人或者一个厂商的活动对其他人或其他厂商产生的外部影响，包括外部经济与外部不经济。外部性的存在会造成市场脱离最佳的生产状态，使市场经济体制不能止常实现其优化资源配置的功能；对于存在外部性的市场，政府必须进行干预来弥补市场自身调节的不足，从而使其达到最优的帕累托平衡。房地产市场是一个具有外部性特点的市场，房地产开发商通过囤地、捂房销售等方式获取暴利，在此过程中，房地产企业满足了自己的利益需求，但是却损害了公众福利。因此，对于房地产市场，需要政府进行一定的干预与调控，来弥补公众福利受到的损害，从而促进整个社会的公平。(1

6、)市场垄断市场垄断会造成资源配置的扭曲，无法实现资源的最佳配置。占市场有利地位的企业为了获得更大的经济效益，这些企业会选择联合或合并來形成垄断，导致对市场机制的破坏。房地产行业的特点决定了房地产市场是一个区域性市场、不完全竞争市场，在地域方面具有局部垄断性。在完全竞争市场，市场会对资源进行最佳配置；而在垄断行业屮，不完全竞争市场使得房地产开发金业拥有绝对的定价权，市场竞争无法得到实现，从而造就了房地产开发企业非法谋取暴利的环境。房地产市场垄断性的特点决定了其需要政府的干预和调控。(2)公共物品的存在在市场经济体制下，住宅是一种特殊的私人物品，在任何国家，房屋都具有承担居民

7、最基木的生存保障功能，因此房地产还具备公共物品的属性，是一种“准公共物品”［⑵。“准公共物品”既可以由市场提供、政府提供，或者政府与市场共同提供,在住宅市场屮，尤其是低端住宅，市场机制无法通过自身满足市场需求，所以在市场经济条件下，此种“准公共物品”必然要受到国家政策的干预和调控，才能保证其健康稳定的发展，有利于不同社会阶层的和谐，维护社会的稳定。2.2.2我国房地产市场本身的特性使宏观调控成为必然房地产市场与一般的商品市场相比，除了具有一般商品市场共同的属性Z外，还冇一些其他与商品市场不同的特性。房地产的这些特性决定了其宏观