房地产开发、出租及经营审核作业指导书

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1、质量管理体系专业审核作业指导书房地产开发、出租及经营目录目录刖S1范围(1)(2)2引用文件(3)(3)3服务特点4服务流览和关键质量活动(4)5审核要点与审核办法(6)附录A：适用的法律法规和有关标准清单(18)版本/修订编制审核批准实施H期房地产业务包含以卜•三个方面的基本形式：房地产开发和销售、房地产开发和出租、房地产开发和经营。其基木特征是：通过投资建设或租赁“房地产”这个硬件（含其他基本配套设施）來为广大的潜在顾客群提供直接的生活，学习和工作场所及环境或以“房地产”为依托，为社会提供诺如出租、餐

2、饮、购物、住宿和休闲娱乐等服务。为保证木公司的审核员在审核房地产开发、出租及经营时，能够准确地把握专业特点，抓住主要过程为关键活动进行审核，使木公司的审核工作规定的水平,依据GB/T19001：2000标准，制订本专业的审核作业指导书。木专业审核作业指导书侧重专业上的耍求，是通用审核要求的补充，不是替代。本专业审核作业指导书附录中列出的法律法规要求和强制法技术要求/规范等是本专业质量管理体系认证审核的依据之一。审核员在不同地区进行审核时，应考虑不同地区对房地产法规要求。本专业审核作业指导书起草单位：北京中

3、经科环质量认证冇限公司。本专业审核作业指导书主要起草人：何乃鸿1范围本指导帖的适用范围是32K,对应的专业小类为70.1自有房地产、租用房地产以及租用房地产的经营(70.11,70.12)；70.2口有房地产的出租。2引用文件GB/T19000-2000《质量管理体系一基础和术语》GB/T19001-2000《质量管理体系一要求》ZJJI09013服务特点《专业审核作业指导编写程序规则》房地产业是国民经济的重要产业部门之一。其业内形式多种多样，但最基本的也就三种：开发房地产并销售，开发房地产并岀租，开发或

4、租赁房地产并经营。3.1房地产开发是一项复杂的系统工程。其适用的法律法规多，涉及的主管部门多参选的单位多，一次性投资大，开发周期长。一个房地产项目的开发要经历立项批准、勘察设计、施工准备、施工安装、市政配套，竣工验收、交付使用等多个主要过程。3・2做为房地产业务产品之一的“房地产”具有单项性、产品固定，而生产资源流动的特点，且建设周期长。3・3房地产经营活动，是房地产开发的后续产品，其具有服务业的特点，通常包含了功能性、安全性、经济性和和文明性。功能性：用于经营的房地产满足的不同顾客的需求是多种多样的：学

5、习、办公、生产、购物、娱乐、饮食、住宿、健身等。安全性：是指顾客在接受服务时要确保生命财产不受损失。经济性：是指顾客的不同的服务所需费用的合理程度。文明性：是指顾客在接受服务时的精神感受满足程度（包描服务设施的完备、适用、方便及服务能力胜任、可靠、完善的程度）。3・4房地产出租是房地产开发后的乂一种服务业产品，根据其房屋构造的不同,一般用于居住、办公和生产，其同样具有上述的安全性、经济性和文明性。除其主导产品外，该类金业不可能提供诸如：就餐、咨询、停车、订票、运输等其他类型的服务。4服务流程和关键质量活动

6、4.1房地产开发、出租和经营的服务流程，关键质量活动及对应标准过程如下关键质量活动对应标准主要过程图：服务流程房地产开发公司通过媒体报道、展会信息、问卷调查等方式了解和分析市场需求，确定项目的使用功能、产品定位、针对的主耍顾客群体及主要技术经济指标。起草并报送项日建议书，编制可行性研究报告。中报项目选址，中请规划设计条件,委托设计规划方案，申请审定规划方案。办理建筑工程用地批准于•续，领収建设用地规划许可证，委托设计施工图，领取建设工程规划许可证。需要拆迁的,落实拆迁安排，与供电、电信、口來水、市政、供暖

7、、供气等部门确定供应方案。组织招投标，确泄监理和施工单位。办理施工图设计中批手续，办理质量监督注册手续。领取施工许可证。配备项目管理人员，提供现场工作条件。7.27.36.2・2,6・3,6.4,7.1,7237.3,7.4,7.5.1,8.24,&3622,6.3,6.47.2.1,7.3,7.47.5.1,823,824,8.3施工安装市政配套组织设计交底，批准施工单位的施工组织设计，督促监理控制工程质暈，进度和投资。批准设计变更。根据介同约定，提供合格的材料、设备，参与关键过程的中间验收。组织配套施

8、工，参与各专业功能调试。7.3,7.4,7.5.1,7.6823,8.3,&2.4,竣工验收交付使用组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。将竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件报有关部门备案。按照冇关档案管理的规定，建立、建全建设项II档案，及吋报送有关部门，保管建设项目档案。中请商品房预（销）售许可证,办理预（销）售登记，-签署商品房买卖协议（合同），向购房人提供质量保证书，住房使用说明和维修申请书.保护