毕业设计(论文)--韩昌宏

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1、图书分类号:密级:徐州忙程摩院毕业设计（论文）市场比较法与成本法的组合在祥源房地产估价中应用研究APPLICATIONOFMARKETCOMPARISONAPPROACHANDCOSTAPPROACHINXIANGYUANREALESTATEAPPRAISAL学生姓名班级学号学院名称专业名称指导教师韩昌宏09房管120091512107管理学院工程管理（房地产经营管理）魏本忠2013年5月23H徐州工程学院学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果.除文中已经注明引用或参考的内容外，本论文不含

2、任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标注。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名：韩7昌坂日期：2013年5月23日徐州工程学院学位论文版权协议书本人完全了解徐州工程学院关于收集、保存、使用学位论文的规定，即:本校学生在学习期间所完成的学位论文的知识产权归徐州工程学院所拥有.徐州工程学院有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的纸本复印件和电子文档拷贝，允许论文被查阅和借阅.徐州工程学院可以公布学位论文的全部或部分内容，可以将本学位论文的全部或部分内容提交至各类数

3、据库进行发布和检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。论文作者签名：韩昌坂导师签名：魏怎日期：勿3年5月冯日日期：2叫年匸月“日摘要作为常见的估价方法，市场比较法和成本法在估价过程中各有其弊端。市场比较法是选取已经完成交易的与估价对象在估价时点相似的案例作为可比实例。在计算过程中，l]j场比较法更多的是依靠已经完成的交易实例，其评估价格更多是对过去房地产市场的评估，而缺乏对未来房地产市场发展趋势做出预测。此外，应用市场比较法评估房地产价格时，在进行因素修正时，并没有完全固定的规定约定因素修正的标准。因此，在进行房地产评佔时，佔价

4、人员只是根据口己的佔价经验和理论知识进行因素修止，这就导致了因素修正系数中包含了太大的主观性和随意性。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本作为依据来计算估价对象价值的方法。成木法在佔价过程中存在诸如与实际价格变化不同步、不能反映市场供求状况、无法体现无形价值、没有考虑功能因素对房地产价格产生影响、不能反映房地产正的经济外部性等方面的缺点。因此，在估价过程中尽量避免两种方法的缺点，发扬两者的优点是保证估价结果准确性的关键。本文主要研究市场比较法和成本法在房地产估价中的应用，文章先对市场比较法和成本法进行理论概述，然后选取祥源房地产作为研究对象，应用

5、市场比较法和成本法对该房地产项目的6#、7#和8#楼进行评佔，最后根据市场比较法和成木法在评佔过程中存在的问题及各口优点对估价结果汇总分析，各口取权重，以使各自扬t避短，达到优势互补的结果。关键词房地产估价；市场比较法；成本法AbstractAscommonappraisalmethods,marketcomparisonapproachandcostapproachhavetheirowndrawbacksinrealestateappraisalprocess.Marketcomparisonapproachselectsthecasesthat

6、havecompletedtransactionandaresimilartothevaluedrealestateatthetimeofvaluationascomparableexamples.Duringtheappraisalprocess,marketcomparisonmethodreliesmoreonthecasesthathavefinishedtransaction,soitsfinalpriceisbasedmoreonthepastrealestatemarketwhilelacksoftheforecastonthedeve

7、lopmentofrealestatemarketinthefuture.Besides,whenweapplymarketcomparisonapproachinestimatingthevalueofthecertainrealestate,thereisnofixedruleswhichcouldbeselectedasstandardsoffactorcorrectionintheprocessoffactorcoiTection.Therefore,appraisalpersonnelcorrectfactoraccordingtothei

8、rappraisalexperienceandtheoreticalknowledgeduringthere