住宅用地招拍挂与房价关系探析

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1、住宅用地招拍挂与房价关系探析住宅用地招扌n挂与房价关系探析社会上一些专家或评论人士纷纷发表言论，将房价上涨的根源归于土地招拍挂公开出让，笔者认为这是一种误解。首先招拍挂出让不是推高房价的主要原因，地价与房价有关联，但并非是绝对成正比的关系，房价取决于供求关系，地价的高低取决丁开发商基于预期和利润大小所做出的市场判断。其次，稳定房价，必须坚持公开出让土地，公开出让是合理配置土地资源的有效机制，更能有效避免地价对房价的影响。最后，完善招拍挂出让制度,促进房地产市场健康发展。住宅用地招拍挂土地出让房地产一、招拍挂出让不是推高房价的主耍原因地价与房价有关联，但并非是绝对成正比的

2、关系。从土地价格占房屋价格的份额看，国土资源部公布的调查结果显示,全国地价占房价比例15%至30%,平均比例为23.2%o笔者近期调研的结果也表明，我县住宅地价占房价的15%至20%,商业地价占商业房价的比例则在15%以下。由此可知，地价很难决定房价，即使降低地价，房价也未必能降下来；只有其他开发成本再无下降空间，开发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映在房价上。但实际中，开发商利润高达20%至30%（国外一般不到10%）,把房价过高归罪于地价，进而又归责于招拍挂出让，至少是没找到根本原因。例如，中国第一天价楼盘汤臣一品，当时该幅土地的出让金为5820万美元，

3、加上2005年1800万美元的股权收购价，参考当时的汇率,土地成本总计约6亿元人民币。按照汤臣一品1・42万平方米总建筑面积计算，汤臣一品的楼血地价应该是4225元/平方米，这仅是该楼盘销售均价11万元/平方米的3.8%o也就是说，汤臣一品的房价是楼面地价的26倍！即使零地价，该楼盘销售单价能降下来吗？市此可见，市场因素才是房价的关键。一个城市或一个地区的房价合理与否，不能看其绝对价格高低，而耍看是否与该地居民有支付能力的需求相符。中国幅员辽阔，各地经济发展水平、居民收入水平差异巨大，房地产价格水平有高有低，完全是正常情况。比如石家庄市的土地价格再高，也高不过上海市的土

4、地价格，原因是它背后的市场热度，房价最终受需求约束，如果没人买房，房价想涨也涨不起来,这是经济学常识。房价上涨主要是由于需求拉动而非成本推动。强劲增长的住房需求，成为拉动房价持续快速上涨的决定性因素，开发商不会因国家控制地价而使房价升势减速，相反实行土地公开出让却真实地显化了土地市场价值。房价在很大程度上左右地价。一•般意义上讲，在一个或儿个主要城市的房价开始上涨后，开发商判断房价整体要上涨，因此愿意花更高的价钱去拿地。在土地资源供应受自然因素和政策制约的情况下，对土地的竞争导致地价上涨，但这个上涨是建立在开发商对未來市场预期上的；反之，在一些城市房价开始下跌后，开发商

5、或投资者认为将來房价还会下跌，开发利润受损，拿地的欲望也就不那么强烈，地价会因市场趋冷而下跌。因此，地价的高低取决于开发商基于预期和利润大小所作出的市场判断。房价，在很大程度上左右着地价。这不，近年来受全球经济危机等因素影响，房价开始下降，土地也就出现了流拍或以出让底价成交的现象。显然开发商已经不再看好市场，但却仍在不停地呼吁房价将会持续上升，建议老百姓马上入市购买。再看看近期的股市：一方面机构大幅抛售地产类股票、银行类股票；另一方面，无数机构代言人还在不停地推荐这些股票，让散户去接盘。无非是想“忽悠”民众对房市继续看涨，好让房价在“良好预期”下持续快速回升。如果开发商

6、如愿了,那么随Z而來的必然是对土地的新一轮竞争，地价也会因房价的上涨而上升。二、稳定房价，必须坚持公开出让土地公开出让是合理配置土地资源的有效机制。土地是不可再生的稀缺性资源，从长期趋势來看，土地和对于其他商品稀缺性只会增强，因而其价格也必然会上升。实践证明，计划经济条件下的土地无偿划拨或单靠行政手段进行数量控制，难以使土地合理利用；在市场经济条件下，用价格机制抑制对土地的过度需求，是保护和合理配置土地资源的有效手段。对于住房建设而言，某些地理位置好的地段,具有自然垄断性质，人们其具有特殊偏好，其经济价值只有通过市场竞争才能充分体现。开发商也是充分估计到了该地段的投资价

7、值才会出高价。因此，地价高也就有其存在的道理。公开出让更能有效避免地价对房价的影响。公开出让的前提下，开发商也只有通过竞争方式才能获取土地。这也符合《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》提出的“限房价、竞地价”出让的政策精神。在限房价的前提下，当地价引起房价成本上升、开发商无法通过提高房价转嫁成本时，那么只能选择提高效率、降低其他成本等方式来消化地价的影响。通过市场的力量对开发商进行整合，促进房地产企业优胜劣汰,促进房地产市场规范化，从而真正实现房价合理化。从这个意义上,国有建设用地使用权公开出让是值得肯定的。三、