鹰潭华宇房地产评估司法鉴定所

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1、鹰潭华宇房地产评估司法鉴定所贵溪市雄石东路15号（原捕鼠机械厂）一层房产价值评估司法鉴定意见书华宇鉴定所［2013］房鉴字第03号—、基本情况委托人：贵溪市人民法院委托鉴定事项：对被申请人彭佳所有的位于贵溪市雄石东路15号（原捕鼠机械厂）一层房产进行价值评估。受理日期：2013年5月23日。鉴定材料：委托人提供的鉴定对象房产档案资料。鉴定时点：2013年5月28日。鉴定对象：为坐落于贵溪市雄石东路15号（原捕鼠机械厂）宿舍楼一层房产，系通过购买方式取得成本价房改房，建成于2001年，混合结构多层商住楼，总层数6层，所在层第一层，法定用途住宅，实际用途营业用房，建筑面积为115.36m

2、"现已出租用于超市经营使用。二、鉴案摘要为法院依法执行徐星与彭佳民间借贷纠纷案提供房地产价值参考依据。三、鉴定过程1、接受委托，明确评估鉴定基本事项和鉴定目的；2、实地查勘，并进行现状拍照；3、拟定评估鉴定作业方案；4、搜集整理评估鉴定所需资料；5、选定评估鉴定技术思路及方法；6、运用选定方法计算确定鉴定结果;7、撰写司法鉴定文书。1、全国人大常委会《关于司法鉴定管理问题的决定》；2、《江西省司法鉴定条例》；3、《城市房地产管理法》和《土地管理法》；4、《房地产估价规范》及相关房地产政策；5、委托方提供的委托书；6、委托方提供的相关鉴定材料及资料；7、司法鉴定人现场勘查核实的资料及向

3、有关人员了解的情况；8、司法鉴定机构和人员掌握与搜集的有关资料；五、分析说明1、个别因素分析⑴范围本次鉴定对象范围为彭佳所有的位于贵溪市雄石东路15号（原捕鼠机械厂）宿舍楼一层房产。⑵坐落鉴定对象位于贵溪雄石东路15号捕鼠器械T宿舍楼一层，东邻捕鼠器械厂，西临东门货场路，南临兄弟酒店，北邻捕鼠器械厂综合楼，系贵溪市东门片区较成熟商住小区，交通便利；紧临雄石东路，周边有信江花苑，富贵花园，林业系统单位宿舍，乡镇企业局宿舍，老干局等，金融一条街有工商银行、农业银行、中国银行、上饶银行，与市烧箕山路相连，周边有图书馆、电影院、市幼儿园、烧箕山菜场、贵溪商城等，与贵溪二中相距较近，全市最大电

4、厂贵溪发电厂近在咫尺，生活配套设施完善；雄石路是目前老城区最繁华商业街，雄石路及东门路进行了精品街改造，街心进行绿化亮化，主干道铺沥青路面，人行道花岗岩铺装，周边环境较好，小区入住率高，人气较旺，系商住一体物业管理小区。⑶建筑物状况鉴定对象为贵溪雄石东路15号捕鼠器械厂宿舍楼一层房产，通过购买方式取得成本价房改房，规划用途住宅房，但由于地理位置优越，产权人取得后，对房屋进行全面改造，把所有内部隔墙推到，地面降低，形成与室外水平一致标高，安装铝合金卷闸门，使之成为营业用房，目前,已出租他人经营超市使用。室内层高达5米，内设阁楼，地面地板砖，内墙面天棚仿瓷涂料，水电设施齐全。外立面浅色乳

5、胶漆，铝合金窗，整体保养状况一般。⑷鉴定对象权属根据委托鉴定材料，鉴定对象登记房屋所有权人彭佳，房屋所有权证号为200626425号,建筑面积115.36m2，总层数6层,所在1层。2、区域因素分析鉴定对象位于贵溪雄石东路15号捕鼠器械厂宿舍楼一层，与贵溪乡镇企业局大院对面，四至范围：东邻捕鼠器械厂，西临东门货场路，南临兄弟酒店，北邻捕鼠器械厂综合楼，周边有大片居民住宅小区，富贵花苑,信江化苑，农业局、林业局、乡镇企业局宿舍，金融一条街，文化娱乐一条街，餐饮一条街，商业一条街，四通八达交通网，密集居住小区，人流量大，社区卫生服务站和社区幼儿园，便民小超市，有多路公交线路路过，各项基础

6、设施较齐全，公共服务设施较完善，东门路已建成通车，与冶金大道联系更加紧密，老城区大人流、大交通更加便利。3、最高最佳使用分析鉴定人员经现场勘察并经过充分合理的论证，考虑到在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下，认为鉴定对象宜以保持现状继续使用最为有利，不宜分割，整体使用是鉴定对象的最高最佳使用。因此，本次鉴定以鉴定对象保持现状继续使用为前提进行价格鉴定。4、鉴定目的分析依据委托方的要求，本次鉴定目的系为法院执行生效判决依法处置鉴定对象房产而确定拍卖底价提供价值参考。鉴定过程中，应考虑短期强制处分、快速变现等因素的影响。5、鉴定对象特点分析鉴定对象为临老城区次干道房产，周边及同类

7、地段的类似房地产交易实例较多，可比实例较好选取，选用市场比较法进行评估，能客观反映鉴定对象市场价值。六、鉴定测算过程基于以上分析，鉴定人员根据鉴定目的和鉴定对象的实际状况，遵循鉴定程序，经实地查勘、拍照，并收集相关资料，决定采用市场比较法评估鉴定其价值。1、比较实例概况(1)实例A概况：比较实例A，坐落于烧箕山路，框架结构，坐东朝西，与鉴定对象属同一等级，2012年5月办理买卖交易，交易单价为9000元/nA(2)实例B概况：比较实例B,坐落于贵溪商城，框