（超经典）上海万科物业细部检查管理作业指引（内含多个文档）

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1、上海万科物业细部检查管理作业指引1、目的规范细部检杳行为，保证细部检查效杲，以最低的保修量提升客户满意度。适用于上海万科物业管理有限公司各项口细部检查工作小组。3.职责3・1公司本部负责本指引的制订、修改、指导和监督；3.2各项目细部检杳工作小组与地产项目部需保持良好的沟通，严格执行木指引，规范细部检查行为，努力实现“保修工作零返修”的工作目标。4、阶段性工作方法和过程控制4.1细部质量检查工作的定义：指物业公司在地产开发项目实施过程中的装修阶段介入,熟悉项目状况，跟踪掌握施工质量情况，以物业安全、质量和满足使用功能为主的全方位百分Z百的质量检杳；站在业主的角度和立场，从物业管理

2、的专业角度出发，及时发现问题，提出合理建议，最犬限度地消除质量通病，有效减少返修工作量，为物业移交、业主入住打好基础。4.2细部质量检查工作中地产与物业公司的职能分工421物业公司负责对工程项目实施细部质量检查，行使检査、发现并捉出质量问题、跟踪复杳验收的职能。4.2.2地产项目部负责审核施工单位制订的维修方案。423地产项口部直接负责跟进施工单位的返修工作，通知施工单位组织返修，约定维修时间，负责跟进、验收、交付和记录等。督促质量整改，控制维修质量，实现房屋零返修目标。424物业公司根据不同工程项目，制定出适合项目特点、满足公司耍求的检查标准、检查方案和检查表单，经地产公司审批

3、同意后执行。425物业公司根据地产公司要求时间进驻项口实施检查工作，地产公司项口部确保工程项目具备细部质量检查条件。细部检查工作小组进场一周内，制定工作方案，审查检查人员名单、资丿;/j,并加强考勤。426为保证质量检查、质量整改工作顺利有效进行，地产项冃部在细部质量检杳开始而召集物业、监理、施工单位，召开四方会议，明确各方权利、责任，并统一细部检查质量标准和要求。授权物业公司对监理、施工单位的细部质量检查、整改有关管理权限（地产在支付工程进度款、结算款，监理费前需征求物业意见，并在内部控制记录上由物业签字确认，书面成文备案）。4.3细部质量检查工作操作规程4・3・1物业公司对全

4、体参检人员进行行为规范、规章制度、安全守则等培训教育。进行检查标准、检查技能和表单填写的培训，专业工程师现场示范和讲解，保证每个参检人员全面熟悉质量检查的标准和耍求，满足上岗的耍求。4.3.2检查开始前的四方会议中要求地产项目部在工程现场挑选并确定一套住房作为木次质量检查的标准样板房，地产、物业、监理、施工单位共同确认质量标准实样，供各家施工单位参照施工。4・3・3物业公司按“质量检查标准”，组织对每套房间及外墙、屋面、室外景观、道路等进行百分之百的质量检查。边检查边填写相关的分项“细部质量检查表单”。4・3・4物业检查人员整理当天检查发现的质量问题，分类填写“质量问题记录表”。

5、4・3・5物业质量工程师拟定“质量问题整改通知单”，由地产项目部审核签发“质量问题整改通知单”，确定维修整改方案，督促施工单位限期整改并报验；组织监理公司进行过程监控、质量验收。4・3・6物业细部检查工作小组根据报验单对整改结果复查，复查合格的，资料归档；复查不合格，重复执行4.3.4至4.3.6条，直至全部合格。4・3・7同一质量问题，施工单位经过二次以上整改报验，经复查仍不合格的，物业细部检查工作小组开具罚款建议书，报地产项口部审批（建议一个问题不少于500元），审批后直接从工程款中扣罚。4・3・8物业细部检查工作小组负责人每周参加工程例会，与地产项目部、监理、施工单位沟通协

6、调细部质量检查有关事宜。4.3.9物业细部检查工作小组每半丿」编写一份“细部质量检查半丿」报”，内容包括&、本月主要问题汇总；b、整改进展情况；c、对施工单位整改及时性和配合情况进行评价;d、建议和措施；e、下期工作重点和安排。报地产项目部签收，同时上报物业公司，并抄送地产工程管理部、客户关系中心。4.3.10地产项目部针对“细部质量检查半月报”，同步进行细部整改落实情况的检查，并负责整改工作的验收封闭。4.3.11物业公司须至少每半月对细部检查工作小组进行一次考核、督查，地产项冃部参与考核并不定期（每月不少于1次）对细部检查工作小组的工作进行抽查。物业公司对细部检查工作小组的考

7、核结果及时上报地产公司。附件1：《细部质量检查工作流程图》细部质量检查工作流程團.doc附件2：《细部质量检查标准、表单》—可〃普通房型细部质呈“普通房型细部质呈全装修房质虽检査检备标淮•doc"检查衰单•doc"标准.doc全装修房质量检查表单.doc