车位认购书的性质、效力与违约责任

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1、车位认购书的性质、效力与违约责任重庆比义律师事务所叶礼辉【案例】2010年5月2日，原告刘某与重庆某置业有限公司签订一份某某小区车位认购书。其主要内容为：1、被告重庆某置业有限公司将自己开发的某某小区B栋负二楼35号车位出售给原告,价格为70000元；2、认购书签订当日，原告刘某需要向被告支付购车位定金30000元；3、原被告应该在2011年4月22日签订正式的车位买卖协议；若任何一方不在该日签订正式的车位买卖协议，则适用定金罚则。认购书签订当日，原告刘某向被告重庆某置业有限公司支付购车位定金30000元；但被告重庆某置业有限公司开具给原告刘某的收据上载明的款项用途却是“认购金”而非“定金”。

2、2011年4月22日，原告按照车位认购书约定前去被告处签订正式车位买卖协议，但被告予以拒绝；2011年6月7日，被告重庆某置业有限公司向原告刘某发出通知，解除双方在2010年5月2日签订的某某小区B栋负二楼35号车位认购书，要求原告刘某前去领取交付的认购金30000元。经交涉无果，原告刘某向法院起诉，要求被告重庆某置业有限公司继续履行之前的认购书；在诉讼中，原告变更诉讼请求，要求被告双倍返还定金60000元。【争议焦点】本案涉及到的焦点问题是：认购书的性质；认购书效力的判断；被告是否应该承担双倍返还定金的违约责任。一、认购书的性质1、认购书的性质认购书，是指买卖双方在订立正式的买卖合同前，约定

3、将来订立正式的买卖合同的文书。其签订目的在于对双方交易有关事宜进行初步的确认。认购书主要出现在商品房预售、车位买卖等大宗、价值较高的远期交付的不动产交易活动中，本案即是一例。关于认购书的性质，理论界有不同的观点。第一种观点认为，认购书属于意向性文件，类似于备忘录，不属于合同范畴，不是《合同法》调整对象；当事人违反认购书的约定的后果充其量会受到道德谴责，而不用承担法律责任。第二种观点认为，认购书属于合同，应该受到《合同法》的约朿与调整；当事人若违反认购书的约定事项，要承担相应的违约责任。笔者同意第二种观点。理由在于：首先，从认购书的内容来看，其基本条款包括签约当事人、标的、数量及价款，违约责任等

4、。其内容与普通的合同内容相比没有任何实质性差别，没有理由不归属于合同范畴；其次，从认购书签订程序来看，其一般也经过邀约、承诺的阶段,是当事人就某事经磋商而达成的共识的结果，这与普通合同签订过程一致；再次，认购书签订目的与普通合同均是平等民事主体为了实现其经济利益而签订，符合《合同法》调整对象与调整目的的规定；最后，否认认购书属于合同，不受合同法约束的观点可能产生的负面社会影响是：鼓励出尔反尔、不讲诚信的行为，破坏社会良好风气；当事人签订认购书的目的无法实现，违反意思自治原则；无法保障交易完，不利于社会财富增加，破坏法制精神。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购

5、、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……。通说认为，该条明确了认购书的性质为合同。至此，关于认购书的性质的争议暂告一段落，学者已无争议。2、认购书的特点认购书属于合同范畴，应该受合同法的约束；但它属于什么类型的合同，其具有什么特点，仍有讨论的必耍。按照不同的标准，合同有许多种分类法。根据合同的订立是否以订立另一合同为标的为标准打合同分为预约合同与本约合同。预约合同，是约定将来订立相关联的另一个合同的合同，当事人最重要的合同义务就是在约定的时间双方另行订立合同；本约合同，是履行预约而订立的合同，是双

6、方为了履行合同标的物或行为而具体约定该标的物价格、质量、数量、交付时间、违约责任等为内容的合同。不过，签订预约合同并非签订本约合同的必经阶段。日常生活中，当事人不签订预约合同而直接签订本约合同的情形十分普遍。显然，本案中，当事人签订车位认购书的最主要目的就是为了将来签订正式的车位买卖合同，将来签订车位买卖合同成为当事人双方的一项最为主要的合同义务。从这个角度讲，认购书的性质应该属于预约合同；而车位买卖合同就属于本约,是合同当事人为落实车位认购书约定的义务，具体约定当事人所买卖的车位的位置、价格、质量、交付吋间、违约责任等事项的合同。不过需要注意的是，有些名为认购书，但其内容已经包括了正式买卖合

7、同的全部主要条款，与正式买卖合同内容无本质差别的，并且买受人已经支付合同价款的，这其实不是典型的预约合同。按照最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第五条规定2,这类认购书的性质属于木约合同，不属于木案讨论的对象。*合同标的，是指合同的权利义务指向的对彖，包括物与行为。比如房屋买卖合同的标的就是房屋，演出合同的标的就是演出活动。2故高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第五条：商品房的认购、订购、预