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时间:2019-11-21
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1、旺业广场营销策划报告书一、弓I言(1)二、“旺业广场”基木概况(4)三、深圳市楼宇市场透视(-)市场形势分析(6)(-)市场价位分析(8)(三)市场消费群分析(10)四、“旺业广场”市场分析与定位(-)“旺业广场”市场分析1、优势分析(11)2、劣势分析(13)3、消费群分析(14)(-)“旺业广场”市场定位1、产品定位(15)2、形象定位(15)3、价格定位(16)五、“旺业广场”营销策略组合(-)营销思路(17)(-)营销方式(17)(三)营销宣传1、中心思想(17)2、宣传主题(18)3、宣传方法(18)(四)营销实施1、促销前准备(18)2、内部认购及导入阶段(2
2、0)3、推出阶段(20)4、全面推出阶段(21)5、最后调整阶段(22)六、“旺业广场”楼宇品牌的形成(-)营销人员的业务培训(23)(-)营销人员的素质培养(23)(三)销售现场的布置与销售气氛的渲染(23)(四)完善、周到的售后服务(23)七、企业形象的树立(-)销售窗口的宣传作用(25)(-)销售窗口的桥梁作用(25)(25)(26)(三)媒体的宣传效应八、结束语—*、引言在房地产项目的开发建设中,销售回报是项目开发建设的结果。然而随着房地产市场的走低,渐渐地由卖方市场转化为买方市场,这无疑是给发展商提出了一道难题,即如何来实现自己的销售回报,因此在不同阶段涌现岀不
3、同的有识之士,为发展商进行出谋划策,这犬至可分为以下卩L
4、个阶段:(1)九六年:发展商开始重视广告的宣传,宣传自己的物业,以期得到社会的认知,引导消费。(2)九七年:发展商开始借助社会上专业力量进行营销策划,加大宣传力度,使得宣传专业化、系统化,从而促进消费。(3)九八年:在市场不断走低的情况下,发展商使岀全身解数,请名家设计,请高人策划,请“星”级人士做广告,包装出一个个的“明星”楼盘。(4)九九年:发展商的宣传攻势继续加强,但“明星”楼盘犹如昙花一现,在房地产市场的汪洋人海中仅仅能掀起一阵涟漪。rfl上述四个阶段不难看出,房地产开发商越来越垂视营销策划,使得策划市场日
5、臻完善,也使得各项宣传、策划费用迅速增高,比如:96年,发展商用于宣传的费用山销售额的1%,即可达到很好的效果;97年增加至2-3%,到99年增加至7-10%左右,而效果持续时间越来越短;这种广告大战、策划人战、明星犬战愈演愈烈,使得发展商压力越来越大。导致这一结果的原因是卖方市场的日臻完善使得买方市场得到教育、学习,使购买者以越来越平静的心态来看待这个市场,他们不仅仅看你的宣传,还看你的实力,你的服务,以及你的发展前景。总而言之,你公司的综合索质一-公司形象,才是吸引购买者的根木因索。因此,才会出现“明星”的短暂。这种结果的显现,使得发展商深思,现今的这种营销理念需耍更
6、新,也就是说现代营销是一场定位的战争,在这变幻莫测的吋代必须创立一种自己的营销风格,才能吸引客户,为此,必须创立一种新的定位方法--一动态定位策略。动态定位是一个多维的过程,包括三个阶段:产品定位、市场定位、整体定位(形象定位)。现今市场中,已渐渐开始重视产品定位、市场定位而忽略整体定位,使得销售持续性差,但也不乏动态定位策划的成功之士,-2-深圳万科房地产有限公司就是一个典型。因此,要在房地产市场中立于不败之地,不但需耍在产品上下功夫,来迎合市场需求,而且要将自己提高到更高的层次,使得公司在市场中获得较高的地位,形成良好的公司形象、公司风格,同时在公众心目中有很强的可信
7、度,才能使自己得到持续巩固的发展,带来长期效益,立于不败之地。因此,“旺业广场”的营销耍立足深圳市场,突出自己的特色,闯出自己的品牌,树立自己的形象,以满足客户的物质需要、精神需要,达到社会的感知和认同,从而达到顺利销售。-3-二、“旺业广场”基木概况“旺业广场”位于深圳市罗湖区雅园立交桥西南角,处于东门中路、笋岗路、文锦中路交汇处,二十余条公交线编织成一张四通八达的交通网络,南来北往,西去东行,畅通无阻;而咫尺可达的沃尔玛、万佳百货、茂业百货、大江南商场、屈臣氏等名丿占林立,繁荣尽显;麦当劳、必胜客、肯徳基等信步可达,无比便利;儿童公园、人民公园、洪湖公园三园毗邻,风景
8、怡人悠闲;深圳中学、深圳小学、翠竹小学、螺岭小学等名校环绕其周,构成高素质的教育环境,东望梧桐、仙湖美景,抒怀写意,南望都市繁华,一派繁荣。“旺业广场”rti旺业地产(深圳)有限公司开发建设,总用地面枳7888.7平方米,由商业、住宅等功能组成的综合性高层建筑,由地下二层、地上三十四层(裙房四层、转换层一层、塔楼二十九层)组成,计入容积率总建筑面积:54356.23平方米,其中住宅面积:46328.26平方米,商业面积:8027.97平方米。建筑覆盖率44.6%;绿化率25.2%;停车位(地上、地下)约200多个;同吋配有小区
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