江苏射阳县交警大

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1、江苏射阳县交警大队南侧地块营销规划方案德坤经纪PART1：射阳概要PART2：区域房地产分析PART4：消费者分析PART3：项目分析PART５：产品市场定位第二部分：射阳交警大队南侧地块营销推广纲要第一部分：射阳交警大队南侧地块市场产品研究PART1：产品规划PART２：价格策略PART３：项目行销战略德坤经纪PART1：射阳概要德坤经纪射阳县位于苏北沿海中部，相传因精卫填海而成陆，由后羿射日而得名。土地总面积2776平方公里，列江苏省第二位；海岸线总长103公里，滩涂面积109.7万亩，每年还以近万亩的速度向海洋延伸。　　全县辖17个镇

2、、1个省级经济开发区，总人口96.33万。射阳县城建成区面积13平方公里，初步形成25平方公里的辖区雏形。县城居住人口18万人，常住人口已达15万人，全县城市化水平近39.4%。已先后获得省级卫生城市、国家级园林城市、国家级生态示范县和省级文明城市先进县的验收德坤经纪一、射阳国民经济指标分析1、：射阳主要经济指标“长”势喜人预计至5月底，全口径财政总收入可实现11.76亿元，同比增长45.5%；地方一般预算收入可实现4.8亿元，同比增长43.8%；规模以上工业增加值可实现37.1亿元，同比增长18.6%；全社会固定资产投资可实现76.2亿元，

3、同比增长28.8%；规模以上工业投资可实现42.1亿元，同比增长28.1%；城镇居民人均可支收入可实现6273元，同比增长10.9%；社会消费零售总额可实现27.7亿元，同比增长20.2%；注册外资实际到账可实现5000万美元。 （射阳县委办）德坤经纪总结：（1）房地产投资规模逐步增大，但由于基数的原因，总量较小。（2）居民的人均可支配收入与人均生活费支出增长的比例趋于一致，说明消费心理并不保守。（3）住房指标分析：自2008年以来，农民建房、单位自建住房面积逐渐减少，商品房开发面积逐渐增多。（4）消费结构分析：射阳衣、食方面所占消费支出的比

4、例仍然很高，增长幅度较大，从恩格尔系数判断，市民仍处于满足基本生活资料层面，整体消费水平不高，其影响了商业的发展，导致支撑商业的基础比较薄弱。但住房支出自2008年以来有明显增加，反映出住房需求的扩大。（5）射阳城区面积较小，城市化水平不高，说明其对周边县市的辐射力偏弱，整个房地产市场张力不足，容量有一定局限。德坤经纪2、射阳经济指标与盐城各县对比分析县名人均GDP（元）增长率（%）居盐城位次射阳1750016.13阜宁1100015.36东台1980018.42响水1070011.37滨海1150014.65大丰2397019.31建湖17

5、20012.54表一、射阳人均GDP在盐城县城横向比较从以上数据可以看出，射阳的经济发展速度比较快，但人均GDP排名却不理想，根据测算，以今天的发展速度，射阳的房地产业将在今后进入良性快速发展期德坤经纪二、射阳房地产市场分析：近几年，射阳房地产价格逐年增长，保持平稳健康发展的态势，房地产发展趋势向好，主要表现为：1、房地产投资规模继续增加德坤经纪2、房地产销售面积总量稳步增长：商品房销售面积除04年以外，其余的年份稳步增长，但早期增长的幅度有限，并没有出现急速巨增的局面，04年后房地产销售面积急剧增加。3、房地产投资对经济增长拉动作用明显，城

6、市建设由于房地产业加速发展，西北行政新区更是发展的桥头堡。德坤经纪PART2：区域房地产分析德坤经纪（1）、区域市场价格分析：■区域楼盘价格对比分析：■消费者收入分析：项目区域内对比楼盘的均价在2500元/平方米左右，其在过去一年中的增长比例在27%左右，区域价格处于持续高位上扬状态。但我们需注意到市场价格增长速度远大于消费者收入增长。德坤经纪（2）、市场楼盘主诉求点分析楼盘名称定位语诉求点楼盘的主要诉求为景观环境与区位的发展优势，可以发现目前射阳的房地产开发还处在概念包装的初级阶段，但随着市场发展的成熟必将由简单表面的居住形态到生活方式的转

7、变。德坤经纪（3）、市场的供应量分析：目前射阳在售或接近尾盘销售的项目约60个左右。其中供应量最为集中在西北政务新区。项目区域的市场供应总量在125万平方米左右。（4）、销售分析：射阳楼市起步较晚04年—05年开始飞速发展，06年—07年虽有所挫折，但需求的扩大，销售的增加仍是市场的主旋律。先阶段的销售形势比较好，只有少数项目销售不够理想，如河畔1号（项目的业态和价格定位原因），随着未来几年项目的不断开发，市场需求将快速过渡到买方市场。德坤经纪PART3：项目分析：德坤经纪（1）、项目概况本地块位于江苏射阳经济开发区的黄金位置，基地北至北侧围

8、墙向南20米，南至解放路道路红线，东至海都路道路红线，西至西侧小沟（具体位置详见红线图）。用地面积：56003平方米（以国土部门实测为准）。德坤经纪（2）、项目SW