房屋重置价评估中单位比较法具体应用

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1、房屋重置价评估中单位比较法的具体应用詹海兵龙昆【摘要】房屋重置价的估算，是房地产估价活动的主要内容，也是一个专业性非常强的工作，涉及房地产估价活动的方方面面。房屋重置价估算的准确与否，直接关系到估价结果的客观和公正。本文明确了房屋重置价的基本含义，估价师根据不同估价目的下房屋重置价的特征，善于收集各种工程造价资料，进行仔细详尽现场勘查，选用合适的估价方法，并着重举例探究了单位比较法的改进和具体应用，对房屋重置价评估的实务操作有一定的参考意义。【关键词】房屋重置价；单位比较法；例证房屋重置价的估算，是房

2、地产估价活动的主要内容，涉及房地产估价活动的方方面面。房地产抵押、处置、课税、征收等各类经济活动，都离不开对房屋重置价的估算。房屋重置价估算的准确与否，直接关系到估价结果的客观和公正，因此，它是房地产估价从业人员的一项基本技能。一、房屋重置价的基本含义在采用成本法对房地产价值进行评估时，无论是“房地分估”还是“房地合估”13，房屋重置价都是以房屋建设成本为基础，并考虑一定的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，以此成本积算价作为房屋重置价。这是房地产估价中最常见、最广泛的重置价的含义，适用

3、于一般的估价活动，但在上海市集体土地征收活动中，内涵就发生了变化。二、不同估价目的下房屋重置价的特征房地产估价活动，涉及房屋重置价评估的估价目的包括房地产转让估价、房地产抵押估价、房地产保险估价、房地产税收估价、房屋征收估价、房地产拍卖估价、房地产信托估价、房地产损害赔偿估价以及为财务报告服务的估价等，不同的估价目的下，房屋重置价的侧重点不完全一样。房地产转让、抵押、税收、拍卖、信托以及为财务报告服务的估价，要求估价结果反映的是估价对象的市场价格，侧重的是交易价格，“结构、高度、跨度、建安设备、配电容

4、量”等影响房屋重置价的通用性因素更为重要，而“门窗、楼地面、装修装饰”等影响房屋重置价的个性化因素就显得相对没那么重要。但是，在房地产征收、房地产保险以及房地产损害赔偿等估价活动中，估价结果更要反映估价对象的实体状况，估价对象所有的建筑特征都应该在估价结果中得到体现。针对不同估价目的下13房屋重置价的特征，善于收集各种工程造价资料，进行仔细详尽现场勘查，选用合适的估价方法。三、房屋重置价求取方法及单位比较法的例证《房地产估价理论与方法》中关于房屋重置价的求取公式为：建筑物重新构建价格（本文中为房屋重置

5、价）=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润其中求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分布分项法、工料测量法等。不同的方法有其适用条件，方法的选择合适与否，对价格的准确性至关重要。（一）、单位比较法单位比较法包括单位面积法和单位体积法，基本原理都是以现有的工程造价案例为基础，将估价对象与之进行对比修正，来确定估价对象工程造价的方法。这种方法的前提是对造价案例和估价对象的建筑特征和工、料、机用量和价格有着清楚的认识，才能做出比较精确的修正，但这在实务操作中有很多的障碍

6、，很多时候会流于无依据的修正。在实务操作中，有一种改进型的比较法，如果运用得当，其估值也是可信的。即不再比较工、料、机等单项指标，而是以建筑分部分项工程为单位，进行比较修正，更具操作性。13现在常见的工程造价案例，对案例的工程特征和工程造价一般都有详细的分析，如果我们对估价对象的工程细部特征也能通过翻阅工程资料和详细的现场勘查有个清醒的认识，确定好修正体系，对影响造价的各个项目逐一进行修正，那得出的估价结论也会是比较准确的。应用举例：估价对象为上海市集体土地上的1幢单层钢结构厂房，建筑面积约为8420

7、平方米，独立基础、砖基础，砼砌块内外墙（压型钢板外墙板带保温层，内墙面乳胶漆）；H型钢柱梁、C型钢檩条、玻璃棉保温层压型钢板屋面；地面为硬磨地坪；卷帘门/防火门、铝合金窗；一般水电安装；无通风空调、安装有室内消火栓系统；房屋檐高7.9米。案例为1幢联合厂房（局部为辅助用房），单层，建筑面积约为10700平方米，钢结构，独立基础（埋深2.9m）、砖基础，加气砼砌块内外墙（压型钢板外墙板）；H型钢柱、梁，C型钢檩条，角钢剪刀撑，镀铝锌压型钢板屋面；地面为硬磨地坪、环氧树脂地坪以及局部地砖；防火门/卷帘门/

8、钢板门、铝合金窗/防火窗；铝合金龙骨矿棉板吊顶；镀锌钢管暗敷电气管道，安装有低压配电柜；PVC给排水管道、卫生洁具；安装有通风空调；安装有动力压缩空气管道；房屋檐高9.15米；取价日期与价值时点接近。根据估价对象的施工图结合现场勘查数据以及案例的造价指标分析，估价对象和案例的13各分部分项工程的工程量指标对比如下：表1估价对象和案例的各分部分项工程的工程量指标对比表序号项目名称案例估价对象1建筑工程土（石）方工程44.06立方米/100平方米48.20立