市场营销毕业论文房地产市场营销策略小议

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1、房地产市场营销策略小议【摘要】市场营销被誉为房地产企业经营和运作的牛命线。从传统经济学的角度上讲，制定合理而具有潜力的营销策略是企业将自己的劳动成果转化为社会劳动的一种努力，对于房地产企业这个微观个体而言，市场营销是其最终获取利润并在激烈的市场竞争中立足的制胜法宝。文章从不同角度分析了房地产市场营销策略。【关键词】房地产市场营销策略一、房地产产阳概念分析普通老百姓通常把房地产理解为写字楼、住宅等，即具有某种特定物质形状和用途的物业。而现代市场营销理论认为，房地产产品不仅仅限于冇形物品，它是人们通过交换而获得需求

2、的满足，是消费者所期望的实际利益。因而，凡是提供给市场的能够满足消费片或川八某种需求或欲望的任何有形建筑物、构筑物、土地和各种无形服务均为房地产产胡。其内涵不仅包括物业实体及英质虽、特色、类型、品牌等，还包括可以给消费者带来的附加利益,如心理上的满足感等。因而产品可以理解为核心产品、有形产品和外延产品三者的传机结合。网络经济时代产品策略是房地产营销组合的重要组成部分，但是随着社会的网络化和信息化进程，产品策略中信息因素所占的比重越来越多。消费者的意愿将在产品策略中得到更多的体现，不再是消费者被动地适应房地产开发

3、商的产殆，而是开发商为满足顾客需求而进行产品开发，所以网络时代市场营销观念将得到更完全的实践。传统意义上的房地产产品是一种物理的概念，物业总是实实在在的东西。而信息社会中产品概念会发生变化，从物质的概念演变为一个综合服务和满足需求的概念，也就是说，房地产企业出售的不光是一些物质产品，还有一系列服务。例如消费者还可以通过网络向房地产公司订制白己的房屋，确定楼层、朝向、内部结构、而积等，房地产开发企业综合这些信息进行个性化设计，实现房地产业的一对一营销。同时房地产公司通过对这些问题的统计和分析，能够准确及时地确定什

4、么类型的人需要什么样的产品，原有的设计在哪些方面不能满足他们的需求，消费者认为有哪些不便等等。统计分析结果就奠定了房地产公司下一步开发的方向。二、房地产价格的组成因素房地产价格受多种因素影响，且随吋间、地区不同存在较大差杲，主要可以分为两大因素，即成木因素和供求因素。成本因素涉及房地产开发商在开发经营过程中所投入的总费用，包括地租、征地和拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑安装费、基础设施建设费、管理费、贷款利息、税金和利润等，这是房地产价格的主要决定因素。供求因素是指市场上的总供给和总需求状况，供大于求，价格下跌

5、;供不应求，价格上升。供求因索又受到经济因索、社会因素、政治因素和竞争者行为等因素的彩响。一般来说，经济增长、金融景气、政治稳定时期，社会总投资增加，土地需求也会和应增加，致使地价房价上涨，反之就会造成房地产价格的卜•降。三、房地产的定价方式定价方式对实现房地产企业的经营目标至关重要。房地产商品价格的高低受成本费川、市场需求和竞争状况等因素的影响，因而定价思路口J归结为成木导向定价法、需求导向定价活和竟争导向定价法。所谓的成本导向定价就是在产品成本的基础上加上—淀比例的预期利润作为售价，利润率根据金业的冃标进行

6、选择。这种方法简单易行，但缺点在于比较呆板，不能反映市场需求状况和竞争的激烈程度。需求导向定价法，是以市场上消费者对于房地产产品的需求状况为定价依据，以买方対产品价值的理解、需求的强度以及价格承受力为基础确定售价。网络经济必将对房地产的定价方式产生不对避免的影响。有人将这个时代称为一个“网络为王,，的时代，因为网络极人地改变了我们的时空观和信息获取方式。经典经济学把信息不对称作为价格波动的重要原因，在互联网上由于信息传播的高效性、对称性，价格的波动将会非常有限，价格的制定将更接近房地产产品的成本。因为价格一旦离

7、谱，就会有别的厂商収而代之。网络竞价也是口前新兴的一种定价方式，它利用网络传递信息的便利性，rti消费者按照自己对物业的评价给出报价。在网上消费者综合所掌握的有关信息和对物业本身的评价以及需求的迫切程度等因索给出自己的报价，若消费者预期比较高，报价也会比较高：反Z若预期或评价不好就会给出较低报价。房地产开发商将众多消费者报出的不同价位进行比较分析，择优达成交易。网络的互动性使得消费者足不出户就可以参加竞买，也为房地产开发商获得最优价格提供了可能，供给与需求相互匹配的经济学原理在此得到充分的体现，这是帝求导向定价

8、法在网络经济下的新形式。四、房地产的网络直销网络直销是指房地产商通过网络渠道直接销售产品。目前通常做法有两种：一种是企业在因特网上建立自己的站点，屮请域名，制作主页和销售网页，由网络管理员专门处理有关产品的业务;另一种做法是企业委托信息服务商在其站点上发布信息，企业利用冇关信息与客户联系，肓接销售产品。首先它的低成木可以为房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理佣金。其次，它有利于利用