土地增值税清算的方法探析

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1、土地增值税清算的方法探析摘要：土地增值税是房地产开发企业的主要税种之一，其重要性不亚于营业税和企业所得税，由于对金业的利润影响较人，故加强对土地增值税清算的筹划就更显重耍。该文主要分析土地增值税的征收特点、清算条件、销售收入确认，开发产品计税扣除成本的审核，并针对减免税优惠政策采取了相应的清算办法。关键词：税收管理土地增值税清算方法土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发金业的税负构成屮，土地增值税占有较大比重，对金业的利润影响较大，是房

2、地产开发企业的主要税种之〜，因而对其进行筹划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对彖，釆用扣除法和评估法计算增值额，实行四级超率累进税率计算征收。计算公式为：土地增值税税额二增值额X适用税率一扣除项目金额X速算扣除系数。其■P：①增值额是纳税人转讣房地产的收入减除税法规定的扣除项ri金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30%,最高税率为60%,其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项口金额50%的部分，税率为30%等等。由于超率累进税率的特点是，

3、增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适川高税率。现从以下儿个方面阐述清算的具体方法。1理解土地增值税口行清算和要求清算的界定(1)纳税人符合下列条件Z—的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项冃全部竣工、完成销售的；②整体转让耒竣工决算房地产开发项冃的；③直接转让土地使用权的。(2)对符合以卜-条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地増值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑血积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例

4、虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或口用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(口治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。对前款所列笫③项情形，应在办理注销登记而进行土地增值税清算。2正确确定清算计税单位房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行淸算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位淸算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应

5、按不同期间和不同项冃合理归集有关收入、成本、费用。3认真审核销售收入的真实性企业应根据销伟发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销伟（预代：）许可证、房产销售分户明细农及其他有关资料，制定销售明细农：对销售面积与项IT町售面积的数据差界进行核实：对销售合同所载商站房而积与有关部门实际测量而积不一致，而发生补、追房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评佔时，审核其真实性。4认真审核计税的扣除项冃（1）根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》［国税发（2006）187号］第

6、四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能捉供合法有效凭证的，不了扌II除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用,包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及冇关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：十地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②询期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、

7、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。%1建筑安装工程费。指开发项冃开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。合法冇效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发票。%1基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发牛的各项基础设施支出，主要包括开发项冃内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和坏境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法冇效

8、凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑤公共配套设施费：指开发项1=1内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以捉供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑