关于房地产经济若干关键问题探析

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1、关于房地产经济若干关键问题探析摘要：随着市场经济的发展，房地产经济与国民经济的联系日益加强。依次从房地产业分析、房地产业与国民经济、房地产业问题的解决措施与探讨、房地产经济既要充分考虑资源配置效率的要求，又要考虑国家宏观调控政策对房地产市场的影响；另一方面还要从微观经济单位视角出发评判房地产业的发展水平。关键词：房地产经济；房地产业；经济；问题Abstract：withthedevelopmentofmarketeconomy,realestateeconomyandnationaleconomygrowingties・Turnfromtherea

2、lestateindustryanalysis,therealestateindustryandthenationaleconomy,therealestateindustrymeasurestosolvetheproblemofrealestateeconomy,weshouldfullyconsidertheefficiencyofresourceallocationrequirements,butalsoconsiderthenationalmacro-controlpoliciesontherealestatemarket；ontheoth

3、erhandalsofrommicrocosmiceconomyunitperspectiveevaluationofrealestatedevelopmentlevel.Keywords：realestateeconomy；realestateindustry；economicissues；中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号:2095-2104(2012)房地产业是国民经济的基础性、先导性、支柱性行业,房地产业能否健康持续发展，关系国计民生，影响子孙后代。知识在工业经济时代只是生产系统中的要素之一，而在知识经济时代，知识作为生产要素提

4、升到生产支柱地位，而且本身也成为了知识产业提供的重要产品。以髙科技、信息为主导的新型产业的崛起，推动了经济领域的一场史无前例的革命。知识经济的兴起，必将使人们的生产方式、思维方式、生活方式发生根本的改变。对于正在步入市场经济并且参与国际竞争的广大房地产企业来说，认识到知识经济的影响，从而转变观念、调整思维、把握机遇、迎接挑战、求得发展是极为重要的。面对知识经济的严峻挑战，房地产业应采取相应举措进行积极响应。一、房地产业分析作为一个新兴的品种，房地产投资信托在我国出现不过两三年的时间，其热潮始于2003年6月央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理

5、的通知》，简称“121号文件”，这一文件对商业银行向房地产项目贷款做出了严格的限制,房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠道，截止2004年6月底，全国房地产投资信托募集资金已高达150亿元。然而，银监会于2005年国庆前发布的“212号文件”一一《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》却使得信托业也遭遇了政策的“坚冰”。此时，对我国房地产投资信托进行再审显然已成当务之急，房地产企业在城中村改造项目上面对比普通房地产开发项目更为漫长的开发周期以及更多的资金投入量。如果实行一次性拆迁、一次性拿地、一次性开发，也将必然为房地产企业造成极大的资

6、金压力与管理压力，也有可能造成整个项目内全部拟建建筑的规划、建设、销售、验收等行政许可之间的相互缴裹或拖累，房地产抵押权状况与真实的权利状况不符的情况主要有两种：一是主债权无效或因清偿而消灭，而抵押权登记尚未注销；二是房地产抵押登记因错误、遗漏或误被注销，从而导致登记内容与真实权属状况不相一致。在第一种情形下，当事人应根据有关规定，及时办理注销登记。但在此之前，抵押登记仍具有形式上的效力。具体地说，第三人不能取得无抵押权负担的房屋所有权和土地使用权；抵押人也不能就该房地产为其他债权人设定同一顺序的抵押权。在第二种情形下，登记机关应办理更正登记，利害

7、关系人也可以申请更正登记。参见《土地登记规则》第71条。但更正的登记不具有溯及力，也就是说，在更正错误的登记之前，善意第三人因依赖错误的登记而取得的权利，仍应受法律的保护。因此而遭受损害的房地产权利人，只能要求造成抵押登记错误、遗漏或误被注销的过错方承担赔偿责任。二、房地产业与国民经济由于房地产业在现在市场经济的条件下，起着其他产业不可替代的作用，所以，当今世界上许多经济发达的国家和地区，房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点，是国民经济发展的基本要素。因此，研究房地产业的变化和发展,寻求房地产业可持续发展的规律性，这对加快我国的工业化、城市化、信息

8、化和现代化，改善消费结构。提高人们生活质量，优化房地产资源配置，促进房地产业和国民经济的可持续发展都具有现实和长远的意义。