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1、A关于城镇土地储备相关问题探析摘要：土地储备，通常是指城市政府依照法律程序，运用时常机制，按照土地利用总体规划，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予以储存，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府切实垄断土地一级市场的行为。从理论上讲，无论是国有土地，还是农民集体所有的土地，只要是在城市规划区范围内，均可由政府按照利益补偿原则进行土地收购和储备，并进行统一机制市场化配置。本文笔者主要探讨如何进行土地储备才能更好的促进城市建设，仅供参考。Abstract：thelandreserve,usuallyreferstothecit
2、ygovernmentinaccordancewithlegalprocedures,useoftenmechanism,accordingtothegenerallanduseplanning,andthroughback,acquisitions,replacement,requisitionoflandforthewaystoachievesuchasearlydevelopment,consolidationandbestored,tosupplyandregulationofallkindsofconstructionlanddemandofthec
3、ity,toensurethatthegovernmenttolandthebehavioroftheprimarymarketmonopoly.Intheory,bothstate-ownedland,orthefarmercollectiveallland,aslongasitisinaplannedurbanarea,allcanbenefitcompensationbythegovernmentaccordingtotheprincipleoflandpurchaseandreserve,andundertakeunitymechanismmarket
4、izationdisposition.Inthispapertheauthormainlydiscusseshowtolandreservetobetterpromotethecityconstruction,onlysuppliesthereference・关键词：土地储备，制度Keywords：landreserve,system中图分类号：D523.32文献标识码：A文章编号：一、土地储备制度建设的理论依据（一）土地储备制度的形成与运作机制土地储备，通常是指城市政府依照法律程序，运用时常机制，按照土地利用总体规划，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的
5、土地进行前期开发、整理，并予以储存，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府切实垄断土地一级市场的行为。从理论上讲，无论是国有土地，还是农民集体所有的土地，只要是在城市规划区范围内，均可由政府按照利益补偿原则进行土地收购和储备，并进行统一机制市场化配置。因而土地储备制度必须建立在市场化基础上，在从城市规划区农民的土地收购中，必须给他们以适当的经济补偿，确保农民的正当合法权益不受侵犯，在此基础上，由政府进行集中储备，再按土地市场运行规律，将土地转让给城市各开发商，由此形成土地运用的良性循环。所以,在土地储备体系中，土地市场、土地获取、土地政治（政府）、土地储
6、备、土地供应以及土地需求构成了土地储备市场化循环的基本要素。（二）土地储备制度对城镇化的作用机理1.弥补城镇土地市场化配置的“失灵”缺陷从经济学的角度分析，土地时常具有不完全竞争性，由市场机制来分配土地资源会产生“市场失灵”，因此政府对土地资源的配置就有着理论上的必然性。从博弈论角度看，私人产权博弈的失败是市场机制在城市发展计划中失灵的主要原因。其理由是，在完全信息情况下，由私人从事的土地开发会由于存在“搭便车”现象而失败。因为部分地块所有者在获取相关区域的土地信息以后，会与开发商讨价还价并抬高土地的出售价格，即使无法达成交易，土地所有者也同样可以享受到土地开
7、发商投资所产生的区位效益。但需要指出的是，城市中任何相邻的两块土地之间都存在高度的依赖性，在交易过程中邻里的选择会影响需求者或租或买的决策，这就产生了“邻里的外部性”。邻里外部性的存在会进一步增强邻里不确定性和相应邻里预期。因此，完全依靠市场很难实现城市再发展，这就需要政府建立土地储备制度来消除竞争主题之间的利益冲突，平衡利益矛盾。2•使城市改造获得更多的增值效应旧城改造获得的增值效应是十分明显的，它主要包括土地增值效应和单纯改造的增值效应，但土地增值的幅度会远远超过纯城市改造增值的幅度。城市改造引起土地增值，是与旧城土地价值的特性分不开的。一般来说，城市改造
8、的土地都属于城市中先行发展的区域，其土
