试论物业前期工作的重要性和必要性

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1、试论物业前期工作的重要性和必要性摘要：物业管理的前期工作就是要求物业公司或管理人员参与物业开发的全过程，为以后的管理创造良好的条件，是做好物业管理的关键。因此，物业管理的前期工作是不可缺少、至关重要的。关键词：物业前期工作开展由于物业管理的前期工作具有一定的特殊性。在现实生活屮，物业管理的纠纷很人程度上集中于物业管理的前期T作阶段。认真研究物业管理前期T作中的问题对规范前期物业管理、保障前期物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理中的矛盾和纠纷，增强询期物业管理的透明度，加强物业管理的前期工作有着十分重要的意义。第一章物业管理的前

2、期工作1.1物业管理前期工作的概论—、何为物业前期管理物业管理的前期工作是指：房屋自售出之口起至物业管理委员会与物业企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。-•般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始，而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。由于实施物业管理的时间越长，英经济效益才越能显示；短

3、期的物业管理，由于开始时得做大量准备，要理顺和协调各种关系，还要在某些方面先投入点资金等，它的效益是出在一段时期以后。所以开发商在选聘物业管理单位时，签约一般都签几年，否则物业公司不大愿意接受短期协议。然而，开发商与物业公司的签约，却无法制约业主，业主委员会成立以后，任何时候都有权解聘物业公司。立法的规定，迫使物业管理企业对“前期物业管理”决不能等闲视之，努力做好自己的工作，管理和服务到位到家。只有这样，才能做长，否则，就有被业主委员会炒掉的危险。当然，与此同时，开发商与业主也应该认真对待，开发商在选聘“前期物业管理”单位时，既要对

4、业主负责，也应对物业公司负责。业主们也要看重自己的权利，“前期物业管理”是考察物业公司优劣的最好机会，这等于是聘用人才的试用期，干得好可以留下来，继续签订聘用合同；干得不好，就炒掉它，另外选聘适合的物业管理服务企业。二、对物业前期工作的看法。对于一项物业来说，存在着开发、经营、管理三个阶段。在我国，物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出，体制虽然改变，但管理手段却一直没有更新。物业管理一直滞后于规划设计和施T建设。以往开发商在设计规划时只考虑到房屋和配套设施建设时的方便和节约，但没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，因此造

5、成在以后的物业管理上存在孑盾和漏洞。女口：常见的车位问题、脱排水管道问题以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。因此，这就要利用物业企业的丰富经验和专业知识在物业管理前期工作中起到重大的作用。三、透过“万科前期工作”了解物业管理前期工作。万科物业在我国物业企业是龙头老大，虽然这次实习我没有机会参与其中，但我借取了万科的前期管理，以此來充实自己对物业前期工作的充分认识。1.2物业管理前期工作的工作内容一、通过招投标接洽物业管理的业务。无论物业管理企业是如何组建的，前期管理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。1.进行可行性

6、分析。就是要物业管理企业既要从自身实际出发，考虑接管的物业与木企业资质等级是否相符，能否发挥优势。乂要考虑是否取胜。2.具体测算物业管理的费用，草拟总体管理方案。3.投标竞争、洽谈，签订物业管理合同。4.选工作人员运作物业前期管理。二、察看工程建设。物业管理前期工作的日的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应对物业的规划、布局提出合理的建议。1.审视工程构建图的合理性。如：给、排水设备、安全监控设备、消防安全设备等。2.参与施T：现场，做好耍点记录，提出合理建议方案并解决。3.参与T程验收，进行检查。三、建立与业主的租户

7、关系。业主是物业管理的服务对象，因此，物业企业既要与开发商共同协商，又要与业主共同协商。1.听取业主对物业管理的要求。2.了解业主对物业使用的有关安排。3.与售楼部门同业主签约，草拟业主公约等各项制度。第二章物业管理前期工作中存在的问题和对策2.1物业前期管理工作存在的问题《物业管理条例》颁布实施近5年时间了。然而，在前期物业管理中仍存在着诸多问题。2.1.1前期物业管理招投标不规范目前，由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业管理企业没有成为主要的方式。多数开发商物业管理企业“私下”协商而定；有些招标方在实

8、际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过长和形式；有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投标的物业管理企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标。可见，物业管理招