物业管理--论文-论房地产项目物业管理的前期进驻

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1、论房地产项目物业管理的前期进驻随着房地产市场的不断发展，购房热潮也在不断升温。但随之而来也产生了一些问题。由于房地产开发企业和物业管理企业的良莠不齐，业主对物业知识的匮乏等多种原因，造成业主和开发商之间；业主和物业管理公司Z间的矛盾越來越突出。不仅造成近期消费投诉的新热点，也势必影响房地产市场的健康发展。业主投诉的重点问题主耍集中在物业配套设施不健全、使用功能不完备、楼书与实际情况不符和施工质量存在问题等方面。要解决这些问题，首先要规范房地产开发企业的经营活动，出台相应的法律、法规。但物业管理公司前期参与房地产开发建设工作，对解决这些问题也会有很大帮助

2、。任何一家开发企业都希望自己开发的楼盘销售火暴，效益丰厚，甚至成为明星楼盘，但很多时候却事与愿违。原因是多方面的，但房地产开发企业对物业使用情况了解不细，对物业使用功能认识不清,对业主的实际需求把握不住，对施工质量把关不严是其中的主要原因。物业管理企业的前期参与和进驻是解决这些问题的关键。物业管理对房地产项目的前期参与，可以从以下几个方面开展工作：1.参与设计工作，避免先天不足。房地产开发企业和建筑设计单位无疑都具有丰富的设计经验和销售理念。但有时却忽略了业主在使用中的方便性和今后物业维护的可行性，这一点在商业写字楼物业的开发过程中尤其明显。大的方面包

3、括电梯的配置是否够用；空调的冷负荷是否满足需求；是否能考虑到北京阴、阳面空调效果的巨大差异；综合性公建（商业、写字楼、公寓一体的建筑）相互之间是否会有干扰;车位的设置能否满足使用要求，车流的分布是否合理并有利于管理；重要设备机房须24小时恒温；供电和通讯预留是否能满足发展的需要等等。小的方面包括楼层是否设置茶水间、墩布池；垃圾间的设置是否合理，公共区卫生间及其排风的设计是否合理。甚至楼层公共区地面、墙面、天花采用何种装修方式更有利于今后的维修、养护，使用寿命更长，使大厦常用常新等等。例如：花岗岩地面会比大理石地面节省大量的养护费用，花色花岗岩比单色花岗

4、岩更易于养护。再例如：变频供水是单泵运行，还是备用泵热备运行等。一幢物业正常情况下会有50-70年其至更长的使用寿命，在设计方面若有硬伤，或不利于长期维护，对这幢物业的影响都将是长久的，难以弥补的，一定会影响它的长期效益。2.促进工程进度，确保按期交楼。协助发展商促进工程进度是前期工作的一项重要内容，也是发展商和业主最关心的一项工作。除资金原因外，各分包施工方的工程协调工作，政府相关部门审批工作的周期等工作也会影响施工进度。物业公司通过与幵发企业、施工监理公司、各承建商的充分沟通和了解，在对施工现场进行详细调查的情况下，随时向开发企业提出可能影响施T进

5、度的因素，以及下一步施工的计划安排，可以促进工程各步骤按计划实施，从而促进整个工程顺利地按时完成。3.保证工程质量，保证开发企业的权益，满足业主和物业使用人的需求：工程质量是一幢人厦的生命，保证工程质量既是为了保证开发企业的利益，也是为了满足使用者的需求，对开发楼盘的顺利移交和今后物业管理工作的正常开展都具有很大的意义。物业公司对施工的监理与其他监理人员不同，他可能史注重细节，更注重长久性。物业公司通过每天在现场的施工跟进，随时发现工程中的施工质量问题，及时向开发企业现场有关人员汇报，协助开发企业把握工程质量，既是对开发企业负责、对物业使用人负责，也是

6、对物业公司自己负责。因为这些问题的积累会给今后的物业管理工作造成压力。目前物业管理中遇到的最大问题，也是业主投诉或拒脚物业费的最主要原因就是施工遗留问题。市于物业管理工作和前期施工的脱节，这些问题到物业公司管理阶段已经很难解决，开发企业也很难再投入资金进行整改。这些施工质量问题可能会伴随物业的终身，甚至造成一些安全隐患。3.协助开发企业做好设备选型，保证设备运行的稳定性：大厦设备运行的稳定性是使用者追求的目标。物业公司可以通过多年物业运做经验，对各类型设备运行情况的了解，向开发企业捉供设备运行的实际参数和专业数据，以及从设备运行的稳定性、操控性,设备维

7、修保养和零配件供应的方便性等方面，提供设备选型的参考建议。避免由于设备选型失误影响今后大厦设备运行的稳定性。4.检查设备安装的合理性和使用、维修的方便性：设备安装的合理性，使用、维修的方便性，是满足物业使用人需求的重要条件。在工程前期及时指出设计、施工中存在的不合理因素，可以及时解决问题，减少将来整改的资金投入，发挥大厦的最大使用功能。也可以减少将来大厦使用功能得不到满足给物业使用人和管理者带来的压力。很多人厦曾经发生过水路阀门的安装位置非常不利于操作,在发生水管路故障时，由于不能及时关闭阀门，造成损失的扩大;还有的阀门或水表安装位置狭小，给今后的维修

8、、更换造成很大麻烦，其至需要破坏装修才能工作。这些硬伤在施工前期稍做改动就可以避免，但在工程竣