物业管理--论业主权及物业管理制度之完善

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1、论业主权及物业管理制度之完善马新彦吉林大学教授关键词：业主权/物业管理权/物业管理法律制度内容捉要：近年来，随着房地产业的发展和物业管理纠纷的增多“，维护业主权”的呼声越來越高。但在现行的《物权法》及《物业管理条例》中，对业主权都未作出明确的规定。立法上的这一缺陷，导致实践中业主权与物业管理权之间产生了一系列难以解决的冲突。对此,我国应尽快完善物业管理法律制度，将业主权法律化，构建业主权和物业管理权之间的和谐体制。近年来，随着我国经济的迅猛发展、住房体制改革的深化和房地产业的日益壮大,住房问题成为人们普遍关注

2、的热门话题。在这一背景下，关于业主权的研究引起了学界越来越多的关注，业主权概念的界定、业主权在物业管理中的运用等已成为目前学界广泛讨论的问题。本文将针对《物权法》及《物业管理条例》的相关规则，对业主权的概念、内涵进行探讨，进而重点解析业主权与物业管理权之间的冲突并提出相关的对策。一、业主权的内涵及其法律化的价值《现代汉语词典》对“业主”的解释是：“产业或企业的所有者。”从法律的角度看，这里的业主可以认为是一种不动产的所有权人。但无论是在《物权法》中还是在《物业管理条例》中，业主都还不是一个明确的法律概念，而是

3、生活屮对于物业所有者的习惯性叫法。在房地产行业中的业主通常指那些购买房屋并已取得房屋所有权的人，即物业的所有者。关于业主的权利,2007年3月颁布的《物权法》确立了“业主的建筑物区分所有权”。但这一概念受到了一些学者的质疑，他们认为，“业主的建筑物区分所有权”与社会生活中所称的“业主权”不相对应，可能会在具体的适用上产生歧义，也会使得相关的权利在民法理论上产牛思维混乱，导致民法理论与社会牛活出现裂痕。因此，建议用“业主权”替代“业主的建筑物区分所有权”这一含混的语词。[1]业主权属于物权的一种。物权是指“直接

4、支配一定Z物,而享受利益之排他的权利”[2]。业主权可以说是基于对物（不动产）的所有权而产生的权利，更狭义地说，是房屋的所有权人对其房屋及相关物所亨有的占有、使用、收益、处分的权利。业主权与建筑物区分所有权相比较，既有相通的地方也有其特有的性质。从学界对于建筑物区分所有权的界定来看，许多学者赞同德国学者贝尔曼提出的“三元论说”，其认为建筑物区分所有权，系由区分所有建筑物的专有部分所有权、共用部分持份权以及因共同关系所纶的成员权要素所构成的一种特别所有权。国内学者杨立新教授也认为:建筑物区分所有是指建筑物的共同

5、所有人依其应有部分对独自占有、使用的部分享有专有权,对共同使用部分享有互有权，以及相互Z间对建筑物的整体享有成员权，而构成的建筑物所有权的复合共有。［3］而业主权是以所有权为核心并关联到债权、继承权，以救济权为保障的多结构的权利体系。业主的建筑物区分所有权并不能概括现代业主的所有权利，其内涵尚显狭隘:业主权的权利主体除了包括区分所有权人，还包括居住权人、承租人等其他与房屋占有、使用相关的主体;业主权客体除了包括在整幢建筑物内业主的区分所有部分、共有部分外，还包括在整个规划小区范用内的与房屋相关的土地、道路、标

6、识、空间甚至小区整体环境等。因此,业主权除了包含区分所有权外，还包含非所有权形态的权利因素，例如基于租赁关系或居住权而获得的对小区内物的占有与使用权。如果把业主权的概念界定为建筑物区分所有权，则会缩小业主的范围。“业主权”事实上可以成为囊括建筑物区分所有权内涵的法律意义上的概念。［4］业主权实质上是专有权、共有权和成员的管理权利的统i体。一般而言，建筑物区分所有权旨在规定静态的物的归属问题，不应包含成员管理权这一混合性权利，而平时在物业管理中使用的“业主权”则是以成员权为核心的权利，强调的是动态的权利运行。业

7、主权如果能明确地作为民事主体的一种法定权利，将有利于进一步保护公民（业主）的财产权,有利于规范和完善我国的物业管理制度，有利于完善我国的物权法体系。首先，业主权的权利主体具有“私人”属性,是拥有房屋所有权、使用权的自然人、法人及非法人组织。当我们充分维护保障了社会私人权利尤其是口然人的各种权利和利益时，社会利益本身便当然地得到了有力的维护与保障。［5］其次，业主权只有受到宪法、物权法以及相关法律法规的保护才具有合法性，因此，将业主权法律化有利于进一步保护私人财产权，也有利于进一步完善我国的物权法体系。再次，业

8、主权的法律化可以使得法律规范更具有“亲民性”。业主是随着我国房地产业的发展而产主的一个概念，长期以来作为房屋产权所有人或和关权利人的代称，已被群众广泛接受和使用，已成为社会经济生活中的一种习惯名称。法律作为反映社会物质生活条件的法权关系的主要载体，将社会生活中被反复使用的“业主权”引入民法制度之中，是立法机关尊重社会生活中的风俗习惯、顺应经济民主、遵从经济生活条件的恰当行为，也是立法者关注民生，关爱