浅谈当前社区物业管理

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1、浅谈当前社区物业管理、八、■冃Us在2013年全国“两会”上林欣欣代表建议立法加强社区物业管理，“应尽快制定和完善物业管理领域相关法规，保护业主合法权益。”林欣欣认为，随着城镇化建设的不断发展，社区作为社会的细胞也将不断增加，而物业管理机构分布在各个社区，为成上千万的业主服务,是城市的经济发展、社区稳定、和谐社会的重要力量。随着经济不断发展，社会关系H益复杂，人们对生活质量的要求也越来越高,社区物业管理也越來越受到人们的重视。然而不可否认的是，当前我国对社区物业管理这一块还存在诸多空缺和不足，涉及开发商、物业公司、业主三方博弈。木

2、文就是结合当前社区物业管理的现状和经验，浅析其屮各方面利害关系，对社区物业管理的前景发展提出一些有建设性的意见或建议。关键词:开发商；物业公司；业主一、当前社区物业管理的不良现状社区是我们生活屮不可缺少的一个综合基础的群众基础机构。他为我们居住在一个固定区域的居民群体范围内的居民，起着一种媒介桥梁作用。在为我们广大居民群众做着一些F1常生活中所需与社会团体旋节沟通连贯的作用。是我们信任的一个基础机构，与居民群众生活有着息息相关的关联基层组织。所以，社区物业管理涉及到我们毎个人的切身利益，它管理的地域和人群相对固定，一般以物业公司为

3、主，由街道党工委和办事处领导管理工作，它侧重于群众性的自我管理和口我服务，强调社区群众的参与。然而，就是这么一项贴近民生的管理工作，长期以來都处于一个不良状况，至今述有很多社区依然存在诸多纷争，业主与物业公司不能和谐相处，甚至水火不容。除了有由于开发商的原因遗留下来的矛盾，还有物业公司管理水平低下、服务不到位、不负责任引起的纠纷，以及业主消极交费、侵占公共财产等，都严重影响的社区的和谐安定。二、不平等的三角关系我们要探析社区物业管理就必须先了解与社区物业管理密切相关的三方：开放商、物业公司、业主之间的关系。我们已说过，目前不良的社

4、区物业管理现状涉及这三方博弈，但是他们Z间的筹码和地位却是不平等的。俗话说，羊毛出在羊身上。我们在讲物业管理的时候，常常会忽略开放商的作用，然而，没有开发商的开发建设和前期操作，就没有所谓的社区，更无从谈论管理；同时，开发商的利益全部來自业主。所以，我们的社区管理的对象就是开发商最终提供的“产品”以及这些产品吸引的顾客——业主。在业主还没打算投资买房的时候，他是顾客是上帝，开发商是服务者。一旦业主掏了钱，开发商成了地主，业主虽然基数大，却是最平民的、大众的、基层的，无法与开发商平等对话。所以一般在这个时候，也就是后续楼盘销售的时候

5、，开发商会选择一家物业公司来做管理工作。物业公司属于服务性企业,它与业主之间是平等的主体关系,它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。按理来说，物业公司应该站在“衣食父母”即业主的立场为业主代言，一旦由于开发商的产品岀现问题，就展替开业主的维权行动。然而，物业公司是开发商找來的，很多物业公司也不敢与财大气粗的开发商平等对话。最后我们会发现，社区物业管理的纠纷往往成了物业和业主Z间的较量。木该和睦相处，共同建设和谐家园的双方大打出手，要么横眉冷对，要么互相指责。这正是物业

6、管理不良现状的主战场，物业费成为物业公司和业主Z间矛盾的焦点。三、症结所在社区物业管理存在如此多的问题，可以说亟待解决。那么产生这些问题的症结在哪里呢？我们根据开发商、业主、物业公司三个角度來分析。（一）开发商遗留的问题网上流行在“开发商”三个字前面加“黑心”二字。一方面暗指房地产行业的泡沫杠杆效应产生的暴利潜规则，另一方面也指开发商昧着良心做一些劣质工程忽悠未来的业主。也许这个称谓并不全而，但是与部分开发商在规划设计、施工阶段遗留卜•來的诸如工程质量低劣、配套设施不完善、虚假承诺以及更改原设计方案等诸多问题不无关系。特别是墙体裂

7、缝、房屋渗水等房屋质量问题近年来成为业主投拆的最大热点。诸多问题在业主尚未入住就已经埋下了隐患，在未来的日子要么成为业主与物业的导火索，要么成为矛盾助推剂。这本来是应该由开发商解决的问题，但是业主在找开发商交涉、索赔屮得不到满意答复时就会寻找物业帮助解决。业主Z所以采用这种途径解决问题，这里面存在着两个方面的问题：一方面有些物业管理企业隶属开发商，当业主对此类问题的答复没有认可的吋候，就把不满转到了物业管理这一方面。业主的这种做法，也并非没有道理，因为目前不少开发商是对物业采用的是“口建自管”的模式，物管企业与开发商的隶屈关系的存

8、在，使受到损害的业主利益不能得到正当的诉求。二是开发商的售后服务缺少必要行规制约，业主入住后遇到建筑问题往往把责任推给物业，而物业管理公司往往认为房屋质量问题不属于自己管理服务范畴，把责任推给开发商，造成相互推诿，业主的权益得不到有效的保护，从而激