项目前期定位及策划发言稿

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1、项目前期策划与项目定位发言稿（开场白）尊敬的各位领导、同事们：大家好！今天作为市场部职工代表在这里发言，我深感荣幸。作为房开公司的一员，从房开公司成立到现在，我亲身经历了房开公司发展的全过程，特别是公司近两年來的变化是令人无比振奋的！是巨大的！所有这些变化，是同各位领导的正确领导，各位同事的辛勤工作是分不开的。在此，我向帮助和支持过市场部工作的各位领导和同事们表示衷心的感谢！（工作总结）近两年來，我先后跑了：乌当、六枝，都匀、XX等10多块地,整理形成了十多份调研报告及可行性研究报告。大的项目比如说乌当项目10700亩，投资估算56亿；小点的比如说长通项目21亩，

2、投资估算1.1亿。如果这些项目要是都干，是个什么概念呢？我做了个统计：预计开发土地一万四千亩，建筑面积一千万Itf,投资150亿。但是，实际落地的项目只有XX项目，占到所跑项目的十分之一。为什么呢？一…这就讲到我今天发言的主题--项目前期策划与项目定位O（转入主题）由于时间的关系我捡要紧的说三点。第一点、前期策划决定项目干不干。项目前期策划，重点是项目前期的市场调研。市场决定项目做还是不做。市调主要是做投资环境和房地产项目市场情况调查两个方面。我先讲，1」投资环境的调查，她包括四个方面（1）政策环境主要是，全国政策环境（比如说，央行加息必然加大项冃成木,央行上调存

3、款准备金率必然导致贷款余额减少，决定项目是否贷到款）；土地政策环境（乌当项口当时准备建高尔夫球场，土地政策是不允许的当吋就否了）；项目所在政府的政策环境，主要是指地方性的财税政策（比如说XX项目基础设施配套费全免，仅此一项就节约投资将近两千万，供房开公司全体员工开工资4年应该没有问题）;（2）经济环境经济环境（就是GDP/CPI/等人家经常听说的，联合国的研究认为：一国在低收入阶段房地产投资占GDP的比例仅为2%,进入中等发达阶段这一比例可上升到8%；而到发达阶段，这一比例可降至3%〜5%,比如说盘县2012年的GDP300亿,一推算房地产的贡献至少是24个亿，开

4、工建设量至少在120万平以上）。（3）社会文化环境社会文化环境（主要是自然地理、历史文化和人口情况，很简单就不展开了）（4）拟投资地块现状环境，周边配套设施，城市规划情况1・2房地产项目市场情况的调查（她包括房地产市场、竞争对手、房地产项目客户群分析）第二个方面，市场摸清楚了就是项目的定位了，项目定位决定项目好卖不好卖。市场有了，并不是说就有了销路，还得有适销对路的产品，也就是项目的定位。定位是什么？就是针对特定的目标群体,做出适销对路的产品。定位包括客户及产品定位（比如说开发的主题，档次，类型，价格）。就拿档次来说，并非越高档越好，还要考量价格和当地居民的收入情

5、况。我要讲的第三点、关于开发模式的的再思考。我们这样的房开公司什么样的模式才是最适合我们的模式？先介绍一家标杆地产企业宝龙地产，她是中国首家商业地产上市企业。创始人徐健康（福建泉州晋江人）。92-99只开发住宅地产，业绩是20力平（年均2.4万平，还不如我们）。2003年又转向商业地产,09在香港上市，从转行做商业地产到上市用了6年。07至11年，年均营业额33.5亿，年均净利润16.4亿。盈利模式：现金流滚资产+开发补商业经云开发模式：三四线城市拿地，打造“1+N”的商业地产模式（所谓的1是指1个购物中心，N是指1之外的其他业态，如酒店、办公楼、酒店式公寓、住宅

6、和特色商业街等），其屮，购物中心和酒店自己持有，其他业态用来出售以平衡整个项目的现金流。而我们XX玩的套路是：住宅为王，以住宅预计产生的利润来确定商业的开发量，住宅40万方产生的利润足以支撑项目5万方商业的开发，我的最关键的盈利点在哪里？在商业。商业我们再不会卖，卖3000,项目也有1.5亿的利润。可以说与宝龙地产有异曲同工之处。我们的模式在哪里呢？我认为，现阶段就是农村包围城市。什^意思呢？就是借全省建100个城市综合体的机会，以县以上城市为基础，选择经济情况相对发达，地块靠近行政中心的优势地块，进行开发。工作重心是加快项目研发，做出适合我们的模式。用一句话对我

7、们的开发模式做总结“平衡现金流，积极卖楼，谨慎拿地，精细管理,锻炼身体”。最后，做为工程技术人员，我深感荣幸，同时也深感责任重大。因此，需要审时度势，紧跟时代的步伐，抓住机遇，努力学习，不断提高自身综合素质，增强服务企业的过硬本领，与企业同成长共繁荣,为了企业的今天和明天，团结奋斗！我相信，在公司各级领导的领导下，在全体员工的共同努力下,我们房地产公司的明天一定会更加灿烂、更加辉煌！谢谢大家！贵州XX房地产开发有限责任公司市场部。2013年1月14H