房屋征收基准价评估报告技术鉴定指引

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1、泉州市国有土地上房屋征收基准价评估报告技术鉴定指引依据《福建省国有土地上房屋征收评估鉴定管理办法（试行）》、《泉州市国有土地上房屋征收评估报告鉴定工作规则》（泉征协〔2017）5号）、《泉州市国有土地上房屋征收评估报告技术鉴定指引》制定本技术指引。一'房屋征收“基准价”是指各类用途所设定的标准房的平均单价，包括自建房'成套房、店面、办公'厂房'产权调换房等标准房的基准价。标准房应根据拟征收区域的具体情况来设定，标准房的设定应明确相关要素。（一）自建房：所设定的标准房应明确建筑的结构、层数、建成年份、外墙装修情况、室内

2、装饰、土地使用权类型和建筑面积等。（二）成套房：所设定的标准房应明确建筑的结构、总层楼/层数、建成年份、外墙装修情况、室内装饰、土地使用权类型、建筑面积、朝向、几梯几户及是否配备电梯等。（三）店面：所设定的标准房应明确建筑结构、进深、宽深比、层高（是否可设夹层）、建筑面积、建成年份、外墙装修情况、室内装饰、土地使用权类型及临街情况等。（四）办公：所设定的标准房应明确建筑的结构、层高、建成年份、外墙装修情况、室内装饰、土地使用权类型及是否配备电梯等。（五）厂房：所设定的标准房应明确建筑的结构、层高、跨度、建成年份、外墙

3、装修情况、室内装饰、土地使用权类型及是否配备电梯等。（六）产权调换房产权调换房应明确为已建、在建还是拟建项目，建设时间或竣工时间。1、住宅：所设定的标准房应明确建筑的结构、总层楼/均值楼层所处的楼层、外墙装修情况、室内装饰、土地使用权类型、建筑面积、户型、朝向、几梯几户及是否配备电梯、楼宇所在小区的位置、小区内部状况等。2、店面：所设定的标准房应明确建筑结构、进深、宽深比、层高（是否可设夹层）、建筑面积、建成年份、外墙装修情况、室内装饰、土地使用权类型及临街情况等。二、价值类型应包括价值类型、价值定义、价值内涵（一）

4、价值类型应明确为市场价值。（二）价值定义：估价对象经适当的营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。（三）价值内涵应明确为平均单价，且不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，不包括室内二次装修、搬迁费、临时安置费或停产停业损失等补偿及征收过程的各种补贴、奖金等。三、估价目的应按《国有土地上房屋征收评估办法》进行阐述。（一）被征收标准房基准价评估目的应当表述为“为房屋征收部门制定房屋征收补偿安置方案涉及的房屋征收补偿基准价提供参考依据，评估被征收标准房的基准价”

5、。（二）用于产权调换标准房基准价评估目的应当表述为“为房屋征收部门制定房屋征收补偿安置方案涉及的用于产权调换房屋基准价提供参考依据，评估用于产权调换标准房的基准价”。四、一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设'依据不足假设和估价前提是否合法、必要'合理'有依据。五、牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就估价对象、估价时点'价值内涵、估价依据'估价假设、估价原则、估价技术路线、估价方法、重要参数选取、估价结果确定方式等进行沟通，统一标准及参数的取值范围。六'估价方法的选用，是否经过估价方法适用性分析并结合

6、实际情况，选用几种估价方法进行估价。1、估价方法适用性分析最少要包括四种方法（比较法、收益法、成本法、假设开发法）的适用性分析。选用及未选用的理由必须要充分。2、因特殊情况（特殊建筑如古建筑、寺庙、宗祠等，无交易案例，无租金案例）无法采用二种以上方法进行估价时，可以只用一种方法进行估价，但应充分分析未选用的理由。对于店面的评估原则上应采用二种方法进行估价。3、采用比较法（1）在可比实例缺乏的情况下，不反对多家评估机构用相同的可比实例。但是机构之间用了相同的可比实例，则此可比实例的交易信息应完全统一。包括房屋座落、地段

7、等级、交易时间、交易总金额、单价、币种、建成年限、总楼层、朝向、建筑面积、土地性质、装修情况、划片学校等等有关的调查信息必须完全一致。（2）市场状况调整是否根据案例的情况确定，住宅是否采用国家统计局发布的70个大中城市住宅价格指数进行调整（分为商品房价格指数及二手房价格指数），案例为二手房的是否按二手房住宅价格指数，案例为新房的是否按商品房价格指数。（3）可比实例的交易日期与价值时点相差不宜超过一年，不应超过二年。进行交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整分别对可比实例成交价格的修正或调整不宜超过20%,共同对可

8、比实例成交价格的修正或调整不宜超过30%o经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2,且应进行说明选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出比较价值。(4)依据选取的可比实例实际情况，应对以下事项进行可比性说明并做相应的修正：%1跨地段等级；%1交易日期与价值时点相差超过1年不满2年内的；%1选用网拍案例。4、采用收