160505江山帝景公寓营销定位思考

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1、江山帝景公寓营销定位思考项目精装公寓定位可行方向判定公寓思考：１、项目公寓性质为“精装住宅”范畴，在目前的市场上，第三套限贷；精装酒店公寓（居住方向）商务公寓（商务办公方向）学区公寓（自住陪读）整体市场热销案例定位分析1232016年4月份长沙市场公寓供应为14.6万方，成交量为9.2万方，成交价格7457元/平。PART-2整体市场分析整体市场集中在主城区二环内，城市热点区域岳麓区、武广片区、南城等依托城市发展及日渐成熟的配套，众多个项目均有规划公寓产品整体格局汇金国际东宸19公馆铂宫二期明城国际东塘瑞府米兰春天沁园春御院像素汇观湖公寓恒大华府涉外公馆湘腾城市广场兰卡威国际万博汇潇湘国

2、际西子一间先锋东外滩长房时代城壹号公馆中信新城星城荣域紫檀三期嘉斯茂广场金域华府运达国际新城泉昇同福大厦沙发公寓泰格公寓少帅府曙光领峰帕克水岸五一中央领域长盛岚庭铂金国际湘麓国际天翼公寓沸点100铂金馆友谊公寓观园公寓大地国际公寓鹏鑫公寓泊富广场藏珑恒大金都万达公馆保利国际金领公寓合能公馆湘域城邦绿地公馆将爱公寓兰亭湾畔PART-2整体市场分析客户购买需求审视全城，长沙公寓市场客户主要由投资型、自住型、办公兼自住三类客户组成。明城、蓝湾利海米兰春天、万科城德思勤、喜盈门、华晨第一类客户第二类客户第三类客户投资型自住型办公兼自住PART-2整体市场分析客户来源宽泛，受区域发展的限制相对较小

3、。项目客户来源年龄分布职业特征置业目的置业关注点蓝湾国际广场长沙市区的客户45%地级市的客户35%外地的投资客20%30岁以上做生意的老板企业中高管公务员投资60%自住40%地段与升值潜力精装修户型明城国际中心娄底、益阳等地级市的客户35%长沙市区的客户30%省外投资客户25%30岁以上生意人公务员老师等泛公务员投资60%自住40%地段与升值潜力商住两用开发商品质东塘瑞府长沙市区的客户50%地级市的客户30%省外的湖南人20%30岁以上个体户私企白领事业单位投资60%自住40%地段精装小户万博汇长沙本地人35%在长沙工作的湖南人20%地级市的客户25%省外投资客20%25-3040岁以上

4、生意人教师公务员投资60%自住40%地段与配套教育资源小户型壹号公馆长沙市区客户40%地级市的客户30%省外投资客30%25-40岁个体户企业中高管富二代投资60%自住40%地段升值空间精装修东宸19公馆长沙市区客户70%地级市客户20%省外客户10%25-45岁企业中高管事业单位职员投资60%自住40%地段教育资源德思勤广场长沙市区客户60%地级市及省外投资客户40%30-50私营业主企业中高管公务员100%投资地段配套升值潜力投资回报客户特征及关注点PART-2整体市场分析整体市场热销案例定位分析123热销公寓一：返租酒店成为市场最火爆产品。热销原因一外国、观园、东宸19公馆、潮宗御

5、苑、华晨世界广场等项目依靠引进主题酒店，公寓销售效果十分理想。东宸19公馆艾豪斯酒店观园速8酒店潮宗御苑华美达酒店华晨世纪广场豪生大酒店PART-2热销原因分析热销原因二项目主力面积折后单价总价套数销售率备注达美美立方30-60㎡毛坯7200-789922万-30万120030%低总价+低首付建安像素汇24-40㎡精装700018-28万1065套100%低总价奥克斯广场45-50㎡毛坯690030-35万450套100%低总价德斯勤城市广场40-45㎡精装900030万起616套100%低首付+低总价建安像素汇总价18万起德斯勤城市广场奥克斯广场热销公寓二：低总价低首付公寓不限购不限贷

6、销售火爆。PART-2热销原因分析热销公寓三：附带“学位”，主打学区公寓销售火爆！项目主力面积折后单价总价套数销售率备注万博汇50㎡左右980049万485套99.17%主打砂子塘小学学位公寓钰龙天下33-77平580020-45万1200套40%主打长郡双语实验中学北辰美寓50-57㎡鑫远•微中心明德中学学位万博汇砂子塘小学热销原因三PART-2热销原因分析分布状况：依托地段，主要分布在二环内城市核心区销售价格：公寓价格实现良好，精装公寓通过拔高精装价格实现溢价；销售速度：区域内米兰春天当前市场环境下，公寓销售依然保持良好销售速度。30-50㎡为主力面积户型区间，套房小面积销售优于大面

7、积案例借鉴：返租&低总价商务公寓、学区公寓成为当前市场最热销的公寓产品。小结客户来源宽泛，受区域发展的限制相对较小。市场机会相对较大，市场成功案例通过返租酒店、低总价公寓及学区公寓实现热销，并带动溢价。本案精装公寓产品营销定位分析本案精装公寓机会分析公寓市场机会——酒店公寓商务公寓学区公寓>>区域酒店类物业两极分化严重，区域内多以四星级以上酒店规划为主，周边安置小区则多以低档次酒店、宾馆为主，片区未来酒店市场需求较大，酒店公寓市场存