商业地产、招商基础知识

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1、商业地产知识商业地产非百货店或超市这样单一的商业管理模式，而是集房地产I丿「发、服务业、消费业、整个区域经济发畏的结合体，这就意味着商业地产的开发管理更为复杂，一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及到■等诸多方面的内容。对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分闹，恣順标消费胖体.什对他们的需隶•佔合经^■因地制宜进行■位。”精准疋位“的理念可以概括为“三分析，三定位”，其屮“三分析”指针对力曲进行分析「三定位”指在分析的基础上，进行消定位和档次定位。1、商圈特征分析商圈是一个地理概念，同时也是一个消费概念，商圈特征分析首

2、先耍明确商圈的辐射范闌，确定辐射范围要考虑交通、如有没有地铁，公交线路是否方便,伫个场仃乡少,拥怖零点调查的研究表明,各种消费的半径是不同的，H常用品消费半径是车程30分钟左右,餐饮消费的半径则可以很大,最长可以忍受车程-小时左右。除此以外，确定商圈辐射范围还要考虑规■等方面，根据一系列指标确定商圈涵盖的地理范围，并划分出孩心商圈、次级商圈、边缘商圈,］以被后面定位分析使用。商圈特征分析还耍研究商圈的性格,所谓的性格包括內商业廿一力能指此区域是以kX—m商业经营者关注的问题，7-E1cven选址的时候更关注商务区和居民区，

3、而麦当劳关注的是商业区。商圈的性格很大程度上受该区域商业特征的影响，玉泉营的官园的小商品特色给这些商圈打上了深刻的烙印，如果想改变此商圈的性格，就必须是大盘，彻底扭转人们对该商圈的卬彖，违背这样规律开发的商业都不容易成功，官园对面的珠宝城现在也只能对看着小商品市场的火爆叹惜了。商圈的特征分析还需要Tlb场的饱和度,Q2市场上■种商业的供给进行分析，「〕□辐射范围内各种竞争商业的■量、档■布情况。了解市场的结合商圈辐射范围内即市场的潜力表现，就可以判断进入此商圈的难易程度。对于商圈范围内商业呈现低饱和态势，且消费考需求旺盛，

4、则表明此市场竞争不算激烈，投资形式看好。如果区域内商业已经呈现饱和状态，市场发展潜力虽然很大，但竞争也非常激烈，已有多方投资者进入，若在此新开商铺，就必须面临激烈的竞争，只冇具备一定竞争实力的企业，才能进入此种类型的地区。2、客户类型分析客户类型分析是消费者定位的基础，一个商圈可以细分多种客户，旳I!*（交通带來的人流、现有商业吸引来的人流）等，不同类型的需求重点不同，细分客户类型后可以看商圈能重点满足哪类客户的需求。3、竟争商圈分析不同商圈间存在拉扯力，就消费者而言,仃从其他商圈转过来的，血何被只他商圈吸引过去的，所以必

5、须了商^吸引的・^^

6、。分析竟争商圈的口的是确定和所开发商业的竟争关系，滋异化的定位能共享消费者，相似或相同性定位，则增加开发难度，需要在竞争商圈的基础上有所突破。精准定位，冇的放欠的进行商业开发在们•导服务细分市场的今天，如果商业定位是将消费者一网打尽，必定没冇突出特色，不能形成差异化。希望在众多商业中异军突起，就必须很好的研究冃标消费群，开发是按照日标消费者的需求进行，才能吸引目标人群的眼球。巨库的失败就是定位的失败，年轻时尚的人群经常出没的地方是西单而不是蒋宅II,在蒋宅口附近的消费者，年轻时尚类的不是主流。1、消费

7、者定位在消费者分析的基础上，对商圈内所有的消费者或潜在的客户群进行研究,研究的重点是他们各类消费的消费行为、消费模式、消费模式、包括各类消费的金额、频次、消费半径、消费时间、消费追求价值等方面，看哪类或哪儿类消费者经济价值大（在消费上的贡献），能支持商业期望的投资回报，并这类消费者的需要可以在此商业满足，他们对这个商业的印象偏正面，不排斥，那这几类的客户可以定义为此商业的目标客户。结合商业地产项冃特点，分析F1标客户的需求特点，是即兴消费、常规消费，还是其他类型的消费，并进一步分析确定满足消费者哪类需求。2、商业业态定位商

8、业业态定位相对复杂，涵盖商业业态的经济价值分析和业态组合定位。商业业态经济价值分析是开发商最关注的回报情况，直观看是经营者可以承受的租金。商业经营者选址时往往考虑商圈的人祥规模和消费能力，当经营者可以看到消费者旺盛的消费能力，來此投资的意愿就会加强，而对乂潜力的市场，经营者也愿意支付相对高的租金。所以研究商业业态的经济价值，开发商要同时看到各业态消费者可以贡献的消费力度，和经营者可以支付的租金，这样评估各业态的经济价值才相对全血。业态组合定位首先考虑该商圈各种业态的供给情况，缺少的业态和饱和的业态都要结合消费者的意愿才能近

9、一步确定开发思路。除了对供给情况的考虑外，消费者的需求也是重点，经常光顾的业态，消费金额多的业态，期望该区域增加的业态都是对以列入拟建范围。具次，业态组合定位要考虑主力店的选择，从经验看超市和电器商场往往可以作为主力店的备选，起到聚人气的作用。再次，商业业态也存在不同行业融介的问题，除了有些同类业态互相