基础培训资料(全)

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1、第一部房地产专业基础专业知识一、房地产业与房地产（-）房地产的概念和特点（1）概念：房地产是房产和地产的总称，是由土地，附着在土地上的各类建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体，又称为不动产，（2）房产：是房屋及其权利义务关系的总和地产：是土地及其权利义务关系的总和（3）房地产的特点：a.位置的不可移动固定性b.地域的差别性c.耐久性和高价值d.保值和增值性（二）房地产业：（1）概念：房地产业是指从事房地产业开发，经营，管理，服务等行业与企业的总称。它是一个巨大的产业体系，具体说，包括：土地开发，房屋建设，房屋维修和管理,土地使用权的有偿转让与

2、出让，房屋所有权的买卖，租赁，房地产抵押，中介咨询及代理等行为，以及对经济活动进行控制和管理的行为。（2）具体内容：a.地开发和再开发b.房屋开发和再建设c.地产经营，包括土地使用权的岀让、转让、租赁和抵押。★（出让和转让的区别：①流通市场不同（转让属出让）：出让是土地在一级市场流通，转让是土地在二级市场流通；②行为性质不同；出让是创设财产权的行为，转让是转移财产权的行为；③流通关系的主体不同，出让关系中，必有一方是土地所有者（政府，国家），转让关系屮，双方都是土地的使用者）d.房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等。e.房地产中介服务，包括咨询

3、、估价、测量、服务、公证等f・物业管理服务：包括家居服务，房屋及配套设施和公共场所的维修养护，保安、绿化、卫生、转租、代收代付等。g、房地产金融，包括信贷，保险和房地产金融资产的投资等。(三)房地产市场(1)概念：广义为整个社会房地产交易的场所，狭义为专门进行房地产买卖、租赁，抵押交易的场所。(2)房地产市场的分类：一级市场一政府出让土地于开发商的市场，也称土地市场二级帀场一开发商出售于消费者的帀场，也称一手房市场三级市场一消费者已购商品房再转让的市场，也称二手房市场(四)我国住宅产业的发展前景住宅建设是房地产业的主流，住宅产业发展在推动国民经济增长方面将起列口

4、益明显的作用，在未来的I•几年屮我国住宅产业将面临更多机遇和挑战，主要来自以下几方面：(1)城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求(2)流动人口增长对住宅形成巨大需求(3)居民消费结构变化对住宅形成巨大需求(4)旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅(5)政府为扩大国内需求，促进国民经济持续增长，出台了一系列深化住宅制度改革和启动住宅消费的措施，这也就促进了住宅的需求，其中最主要的措施有：(1)取消福利分房，实行住房分配货币化(94年取消福利分房)(2)开放住房二级市场，以存量住房流动带动增量住房消费(五)房地产的周期分析①房地产的发展期：84—88年、92—9

5、5年。②低落期88—91年、96—97年。③98年住宅商詁化开始是在沿海城市。④在中国房地产发展7—8年为一个周期，发展期在5年左右，低落期在2—3年。二、房地产开发经营的程序(-)房地产开发经营的主要阶段和过程1、建设工程项目设立和企业组建2、房地产建设工程项口规划与规与审批3、土地使用权的取得4、征地与拆迁5、工程建设与管理6、房地产租售管理7、房地产的物业管理（二）房地产开发的程序1、立项概念：开发项目经计委审批纳入年度建设投资计划程序：市场调研选项财务评估（项目决策）可行性研究报告屮报，审批，取得《项目建议书》2、规划:概念：完成开发项口的规划审批和方案

6、设计程序：办理《项目建议书》办理《建设用地规划许可证》办理《建设工程规划许可证》3、拆迁：程序：冻结户口一审查拆迁计划（资金，房源）…核发《拆迁许可证》…发布拆迁公告…进行拆迁动员…达成拆迁协议…调解处理拆迁纠纷4、土地使用权取得：程序：行政规划，出让，补地价，取得《国有土地使用证》5、开工准备审查规划条件，市政，方案设计，施工图设计，施工组织设计。办理《开工许可证》（申请招投标，工程概预算，办理质检，安检登记备案，验货6、施工管理（项目管理）施工监理：控制质量，工程，造价，管理合同，信息，协调甲，乙方关系7、竣工验收内容：隐蔽性工程预验收，单项工程验收，安装工

7、程验收，整体验收（以上由建委负责验收）8、市场（租赁经营）办理《商品销售许可证》办理预售合同备案登记市场营销9、物业管理三、房地产常用概念基本概念:（1）标准层：是指平面布置相同的住宅楼层（2）层高：通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离，板心对板心（3）净高：是制层高减去楼板厚度的净剩值（低于2.2m不计面积）（4）开间：通常指房间宽度，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离（5）进深：通常指房间的长度，是指一间房屋内从前墙皮到后墙皮Z间的实际长度（6）玄关：就是登堂入室的第一步所在的位置，它是一个缓冲过度的地段，增加玄关是为了增强秘密性和方

8、便性。关于面积的概念：（