关于拟建商务酒店项目

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1、关于拟建商务酒店项目可行性论证分析目录第一部分:项目概况1、项目基本资料2、项目规划第二部分:项目地块投资价值分析1、项目地理位置调查及分析2、地块周边环境远景规划3、项目地块土地级别4、土地投资价值分析结论第三部分：拟建商务酒店合理性分析1、拟建商务酒店的占地面积、绿化率、投资总额、楼高、建筑面积等分析2、无锡商务酒店的占地面积、绿化率、投资总额、楼高、建筑面积等分析第四部分:酒店市场环境调研1、无锡市商务对酒店市场的影响2、中国酒店业发展前景与趋势3、无锡市区三星级以上宾馆酒店市场综述及发展历程4、无锡高星级酒店发展及经营环境调查分析第五部分：项目SWOT分

2、析1、优势(strength)2、劣势(weakness)3、机会(opportunity)4、威胁(threat)第六部分:无锡商业地产发展及对酒店业的影响1、无锡商业地产发展市场调研报告2、市区三星级以上宾馆酒店生意来源分析及房客层次构成分析3、市区远景土地利用规划第七部分:投资策略及风险控制方案1、投资策略2、风险控制方案第八部分:投资价值分析总结第一部分：项目概况一、项目基本资料按市规划局（2008）1号文件的精神及吴市长“关于金城西路-一润辉实业有限公司（王曙）大楼自拆移地重建的报告”上的批示，经润辉公司和正星投资公司协商后双方同意共出靠金城西路一侧的

3、土地进行整合后紧靠易初爱莲西北角共建一栋双子楼。其中B座图块面积约2200平方米为润辉公司。二.项目规划润辉公司拟自建商务酒店，集餐饮、娱乐、商务为一体。拟建筑面积15000平方米左右，共计19层，其中裙楼4层，标准层15层，地下一层停车库，面积约2500平方米（不计入总面积）。第二部分：项目地块投资价值分析.项目地理位置调查及分析1）区域概况该地块位于贡湖路（苏锡路）西侧，金城路南侧，金城湾路东侧，紧邻易初爱莲超市、滨湖区政府及太湖新城的市政府。区内密集汽车4S店集中销售区。2）交通便捷程度该区域以交通型主干道和次干道并重，交通型主干道有贡湖路（苏锡路）、金城

4、路高架及蠡湖路等，其中贡湖路为到太湖新城、新市政府的主干道，苏锡路（无锡一苏州）基本呈南北走向，双向六车道；金城路呈东西走向，是连接运河和以北地区以及五里湖、太湖风景度假区的主要干道之一。3）项目能见度规划中两年后随着老滨湖区政府的搬迁，该建筑的西面为湿地公园，北面为金城湾商业广场，该区域设计规划以发展酒店、商务、住宅为主，现在道路正在拓宽，可见政府改造力度很大。4）周边居民购买能力状况研究以易初爱莲超市和乐购超市为调查对象,周边的消费群体是以东绛、华庄、芦庄居多，消费能力属于一般水平，而目前周边的一些商铺的经营情况也不容乐观，这与道路改造也有一定程度的关系。不

5、过附近居民对本区域的发展和规划持乐观态度。二、地块周边环境远景规划规划地区将以五里湖金城湾风景区为主体，发展酒店商务、商业、住宅为主,全面提升金城湾地区的功能结构，使之成为城市南拓的门户地区、五里湖休闲旅游的重要补充、区域功能优化的承接地。规划金城路以北地区以精品商业住宅混合用地为主，沿贡湖大道地块布置适当商业.酒店、办公及社区服务设施用地。金城路与扬名路之间是蠡湖东扩景区的主要基地，占地总面积约72公顷（包括水域面积），公园主入口设置在贡湖大道上，与轨道站点出入口相连紧密，公园内设置适量的小品设施，以休闲、旅游等功能为主。金石路以南、梁塘河沿线地区为梁塘河湿地

6、公园，湿地公园内以生态绿化为主，结合水系，形成引人入胜的绿化生态空间。上述资料选自无锡市规划网发布时间：2009年7月9日三、项目地块土地级别表2主城区商业用地定级各级土地分布范围表土地级别地块编号分布范围九9-4张巷上一刘潭桥一徐甲里一小溪桥一咼车垛一张巷头一西曹一南蒋巷一仙河头一南巷上一赤马咀一席巷上一殷巷上一下曹巷一五里湖一金城湾一雪栅桥一北奄头一曹巷上一梁塘桥一龙潭一京杭运河一张巷上表9主城区基准地价表单位：元/m?级别用途—・二三四五六七八九十商业1800013000980068004400340020001400950550住宅62004800360

7、0255017001000650450T.Mk800650520420300240■.…上述资料选自无錫市国土资源局*该地块基准地价为3078m2x950元/m-2924100（元）水润辉公司大楼折价费约为2150m2x4000tg/id2=8600000（元）-—4000元/m2参考卢庄中心区房屋均价水土地出让金计算方法出让金总额（地面价）=每平方米土地的单价X土地总面积出让金总额（楼面价）=摊到每平方米建筑面积的地价X总建筑面积摊到每平方米建筑面积的地价=2924100（元）/15000mJ194・94（元/*）,194.94（x/m2）x（15000-21

8、50）m=250万（元）