地产开发项目流程、管理控制指导手册

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1、*********林****之项目开发流程、管理控制指I11编制：****r+q不％■5pfC5

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4、«二00九年三月——1—刖芦鉴于公司成立不久，各方面工作都在努力完善中，内部各项规范制度及各精细化管理都没有完全成形。在*******的倡议和指导下，经过一个多月的不断编制和修改，我们工程部根据公司实际情况终于完成了本实用手册的编制工作。本手册，编制内容是根据公司的经营范围是以项目开发为先决条件，编制时将项目开发的整个流程为主轴线，以各流程的大纲为主，加入各流程工作的详细操作及管理控制内容。我们编制的原则是以目

5、前公司运作的实际情况为基础，尽量做到宜懂实用，目的是希望本手册能进一步完善公司的内部基础建设，更能在公司以后各项工作的实际运作中能起到一定引导作用。我们也憧憬在各方面的合理的建议下，能将本手册做到尽善尽美，并能在同行中占有一席之地.当然目前这只是我们的一个目标，但我们会更努力更用心的去完善它，目标总有一天会实现.我们相信，努力总会有回报!****：（（年*月前言2第一章：房地产开发的概念5一、房地产开发的种类5二、房地产开发的基本原则及要求5三、设立房地产开发企业应当具备的条件5四、房地产开发企业的设立程序6第二章：可行性研究和项目

6、决策阶段7一、房地产项目可行性研究的根本目的7二、房地产项目的四方面研究方向7三、房地产项目的可行性研究步骤8四、房地产项目可行性研究的内容8五、房地产项目可行性研究的工作阶段8六、房地产项目开发详细的经济效益分析9七、项目可行性研究的结论与建议9第三章：建设前期准备阶段10一、土地使用权的获取及开发10（一）、土地使用权10（二）、土地开发12二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》13三、确定勘察、监理15四、规划设计16五、建设项目报建登记，申请招投标22六、申办《施工许可证》24第四章：工程建设实施阶段26一、工程建设实施

7、准备阶段26二、工程建设实施阶段26（一）、工程进度的控制26（二）、工程质量的控制28（三入工程成本的控制29（四）、工程合同的控制34第五章：项目销售阶段37一、房地产项目的营销策划37二、房地产销售38三、房地产销售的流程41第六章：房地产项目物业管理42一、物业管理的概念42二、物业管理的特点42三、物业管理在当前的地位和作用43四、物业管理的基本内容45五、物业管理费46第七章：附录：房地产开发相关流程47房地产开发全流程47•=程序及提交资料57；程序及提交资料57办理建筑工程施工许可证程序及提交资料57土地一级开发一般

8、工作程序58施工监理工作的总程序59施工组织设计审核流程60图纸会审监理工作流程61工程款支付基本程序62工程变更管理的基本程序63进度控制监理工作程序64主体工程质量控制流程65单位工程验收基本程序66质量评定监理工作程序67建设工程竣工验收备案流程6869第一章:房地产开发的概念房地产开发是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。启地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。房地产作为不动产，与其他

9、商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范圉越广,程度越深，内容越丰富。一、房地产开发的种类:房地产开发包括土地开发和房屋开发。土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新

10、改造，投入新的劳动。就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。二.房地产开发的基本原则及要求:根据《中华人氏共和国城市房地产管理法》第二十四条至二十七条的规定，房地产开发有下列基本原则及要求：（一）房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。（二）以出让方式収得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限

11、开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造