上海-南浦东南花苑营销策划产品建议及推广

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1、市场篇-、本案区域市场分析:1、南浦城区域基本概况2001年上海楼市经过6、7月份的短暂休整期，8月的新盘又出现了一个新的高峰。市区12个行政区内共有25个住宅新盘推出，15个后续住宅楼盘上市预售。其中浦东最多，共有9个新盘。南浦城区域从1999年开始便成为中高档住宅开发的热点。比较早介入的有金龙东苑、贵龙苑、怡东花园等,区域内行情售价从原来的4200元/m2,上升到5000元/iA2000年，盛世家园悉尼阳光带来了澳洲阳光和大户大贵的居住感受，而世界500强企业安宝集团也以5000万美元打造了澳洲在园；南浦东侧滨江地区的雍江星座则在开盘以前就

2、出现看房的火爆现象，可见南浦城地区的居住优势已被充分认可，这些有利的市场条件也为本案的开发实施奠定了一定的市场基础。今年，随着区域中最大的项目一--70万平米的东方城市花园的开盘,南浦地区累积开发量已达150万平方米,均价将达到5000元以上，成为浦东名副其实的大型现代生活圈之一；同时东方城市花园以其规模大、配套全、首期售价低等优势抢占市场，已构成了对区域内其他个案的威胁。2、区域内个案价格分析根据我司的调研情况，本案周边楼盘情况如下表：（表1）案名单价范围均价规划面积主力面积主力总价公开日期悉尼阳光3900—53004700100—15815

3、0—15870.5—74.22001.6悉尼星光4400-5500500097.54-162.67145.81-14&3972.9-74.12001.4澳丽花苑4300-5700500085.5-183.593.5-111.546.75-55.752001.5宏润公寓4150-48704510125.03-236.4133.2260.081998.10盛-顺意苑3735-49004318101.89-138.38101.89-112.543-482000.12怡东花园6000-90007500120.2-210.32136.46102.3451

4、993.8海富花园5200-68005900140—190160—19094.9—1122000.5贵龙苑4700-6200545050.22-216.3514076.44199&9山泉花苑（三期）3900-5400465097.56-136.9213663.242001.5区域内楼盘最低报价：顺意苑3735—4900元/平方米区域内楼盘最高报价：怡东花园6000—9000元/平方米（全装修）装修标准：1100—1300元/平方米楼盘均价：除了龙阳小区内的怡东花园（区域内超行情报价）、东方路上的海富花园（96年的外销房）夕卜，南浦城区域内的中高

5、档楼盘均价基本上都控制在4500—5000元/平方米的范围内。普通适用类:3700-5000元/平方米，代表个案:顺意苑中档大众类:4400-5500元/平方米，代表个案:悉尼星光高档精品类:6000-10000元/平方米，代表个案:东方新座一滨江茗园3、面积分析周边个案主力户型配比（表2）悉尼星光澳丽花苑盛-顺意苑宏润公寓贵龙苑怡东花园145.81M254套占18%85.5M'1OO套占9%112.51M271套占40%133.22M250套占30%153.82M2,135.67M2,148.06M2,144.52M2,213.45M2,21

6、6.35M2为主907套山70%,三房二厅为主力136.13M2,136.46M2140M2,152.32M2,183.65M]210.32M2二房二厅为复式房203套占22%,实际为别墅五房，四房167套占18%148.39M17套占9%93.5M2330套占30%101.89M?53套占30%197.54M?24套占8%105.05M230套占10%108.5M2100套占9%106.5M2132套占12%138.38M?32套占18%133.48M220套占12%133.43M233套占20%122.3M?占18套6%127.2占27套9

7、%111.5M2330套占30%一梯二户137.34M217套占10%115.03M?39套占3%150.22M?26套占2%127.37M'27套占9%133.51M215套占5%183.5M2110套占10%131.7M217套占10%146.81M254套占18%162.67M*8套占6%一梯二户125.03M217套占10%三房一梯二户二梯三户一梯三户一梯二户236.4M28套占5%213.8M28套占5%周边个案户型面积表（表3）案名房型（面积）悉尼星光4房2厅3卫3房1厅2房1厅145.81—146.81127.20—148.399

8、7.54-—111.5澳丽花苑3房2厅2卫106.5--111.5复式4房2厅2卫183.52房2厅85.5—108.5盛-顺意苑2房2厅2卫101.