【精品】民发商业管理公司

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1、民发商业管理公司设备管理文汇编物业部2006年10月20日设备管理文件编制说明：为了使民发商业设备管理工作规范化,使设备管好、用好，作为设备工作的行为准则，使设备处于良好、稳定的工作状态，特制定如下文件。现将有关事项说明如下：1、木版本采用了统一编号S/MFSBXXX序号专业管理代码设备代码民发代码商业代码2、管理代码Z表示综合管理D表示电控管理Y表示运行管理B表示备件管理J表示检修管理设备的保养与维修管理制度为了保证设备的正常运作，必须对设备进行保养与维修。一、设备保养房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所

2、进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制（即FI常维护保养、一级保养和二级保养）。1）日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁保养；发现小故障及时排除，及时做好维护工作并进行必要记录等。2）一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照设备磨损规律进行定期保养。3）二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完好状态。二、设备维修房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复

3、设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为：1）零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行局部修理。2）中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。更换率为10%〜30%左右。3）大修工程。是指对房屋设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体,更换主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能，更换率一般不超过30%o4）设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后，技术性

4、能落后，效率低、耗能大或污染日益严重,需要更新设备，提高和改善技术性能。5）故障维修。通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障而停止，检修人员采取紧急修理措施，排除故障，使设备恢复功能。6)设备维修日常工作程序：房屋设备维修的特点(1)设备投资大导致设备维修成本高。相对于房屋建筑本身而言，房屋设备的维修一次性投资大、成本高，因为房屋设备使用年限较短。一方面房屋设备因使用而发生有形损耗，致使其使用年限缩短，另一方面，由于技术进步，出现了性能更好、使用更舒适方便的新型房屋设备发生的无形损耗，导致其使用年限缩短，这种无形的和有形的损耗，都会引起房

5、屋设备的维修更新间隔期的缩短,从而使维修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒适方便的设备一次性投资较大，因此，维修更新这种设备的成本就较高。(2)维修技术要求高。由于房屋设备是在房屋建筑物内部，其灵敏程度和精确程度的要求都较高，而维修工作的好坏会直接影响设备在运行中的技术性能的正常发挥，因此，房屋设备维修技术的要求相当高。在设备维修管理中，必须要配备专业技术人员。在设备维修前，专业技术人员要认真阅读有关设备的技术档案和技术资料，建立房屋设备维修责任制。(3)随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合。房屋设备因平时使用不当或其

6、他突发事故等原因，往往是突然发生故障，这就使房屋设备的维修有很强的随机性，事先很难确定故障究竟何吋以何种程度发生。但房屋设备又都有一定的使用寿命和大修更新周期，因此，设备的维修又有很强的计划性，可以制定房屋设备维修更新计划，有计划地制定维修保养次序、期限和日期。此外，房屋设备日常的维护保养、零星维修和突发性抢修却是分散进行的，而大修更新又往往是集中地按计划进行的，因此，房屋设备的维修又具有集中维修与分散维修相结合的特点。二、各类管理人员的岗位职责与管理制度1.管理人员的岗位职责(1)工程部经理。工程部经理是对机电设备进行管理、操作、保养、维

7、修，保证设备正常进行的总负责人。其职责是：①在公司经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度；②负责设备的使用、维护、保养、更换的整个过程中的管理工作，使设备始终处于良好工作状态；③组织拟定设备管理、操作、维修等规章制度和技术标准，并监督执行；④组织、收集、编制各种设备的技术资料，做好设备的技术管理工作；⑤组织编制各种设备的保养、检修计划，并进行预算，在公司经理批准后，组织人员实施；⑥组织人力、物力，及吋完成住户提出的报修申请；⑦组织全体工程部员工进行政治学习，树立“业主至上，服务第一”的思想，进行技术业务学习

8、，提高解决技术难题的能力。(2)各专业技术负责人(工程师或技术员)。各专业技术负责人在部门经理领导下，负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修