德胜中央城定位思路

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1、2011巢湖2011巢湖本报告旨在通过对市场的调研的基础上，依据本司商业操盘的经验和认识，结合[项目]所处的地段位置及产品规划特点，为项目的定位及营销提供准确的方向和行之有效的执行思路。2011巢湖2011巢湖居巢区经济状况•居巢区2010年GDP达到97亿元，年均增长速度保持在12%左右，处于平稳较快的发展阶段。•居巢区人均GDP在2008年已经超过2000美元，处于平稳发展的阶段。Ø经济的良好运行，为商业的发展提供了基础。Ø人均GDP超过2000美元，商业将发展到新的飞跃阶段。2011巢湖居巢区消费状况•居巢区社会消费品总额20

2、10年达到48亿元，近年来处于高速发展阶段。•居巢区人口数量以自然增长为主，增长率缓慢。Ø消费品总额的增长代表居民消费的提高，居巢区的商业仍有极大的发展空间。Ø人口增长缓慢在一定程度上影响消费的增加。2011巢湖城市规划2011巢湖市场总结n居巢区经济持续高速增长，但是总体经济实力较弱；n居民收入与社会零售额提高，消费需求不断增强；n目前巢湖经济结构以工业为主，商业发展滞后；n城市场发展方向：东扩西进，环巢湖地区成为热点区域；n城市空间版图扩大，给房地产带了扩展空间；n城市新格局产生，将会分流很大部分周边县镇的实力购买人群n一主一次

3、三片商业格局规划，核心商圈的地位仍然不变，商业向四周扩散，次商圈不断发展，消弱中心商圈的影响力n商业供应量不断增加2011巢湖商业发展阶段人均GDP与商业发展关系示意商业飞跃发展商消费需求多样化，与农业经济相匹商业业态出现业形态出现质的超越商业范畴的广配的初级形态，升级，百货商场、飞跃，多样化、义商业如表现为庙会、集商业街、批发市规模化的现代商Shopping贸市场场等相继出现业应运而生，如Mall、旅游地产、大型购物中心超物流等综合商业形市、专卖店、精态出现，并逐步成品店等为商业主流从西方商业业态的发展规律看，商业业态的变化和升级

4、与城市人均GDP具有密切关系，随着人均GDP的变化，商业形态也产生变革，2010年，居巢区人均GDP为人民币16311元，折合美元约为2554元，百货商场、商业街、批发市场已然出现并完善，逐渐进入商业飞跃发展的阶段，规模化的现代商业开始呈现，专卖店、精品店、大型购物中心超市已具雏形。82011巢湖巢湖历年商业累计供应量及增长率预测2505.40%5.20%2005.00%1504.80%米方平万4.60%1004.40%504.20%04.00%20032004200520062007200820092010201120122013

5、2014201520162017201820192020累计供应量8892.497102107113119125131137143149156163170178186194增长比例5.304.905.205.245.225.215.165.234.454.504.534.464.514.504.514.504.524.53累计供应量增长比例从政府土地批租可以看出，巢湖市2006-2020年商业项目供应大致规模在97万平方米左右，届时，巢湖市总商业规模大致在194万平方米左右；巢湖商业供应量基本上是稳步上升的趋势。巢湖市2010年商业

6、成交1656套，成交面积94856㎡；2011年上半年商业成交335套，成交面积16845㎡，由于政策的调整，市场销量出现较大的波动，但是处于中心位置的商业仍然是客户选择的重点，成交占据大半壁江山。2011巢湖巢湖市商业供应发展情况n1995年前，商业初具规模：经济发展促动商贸活动繁荣，商业氛围在人民路沿线形成，商业规模大致在2万平方米左右。n1995-1999年，快速发展期：人民路零售商业越发突出，商业激增，迅速提高巢湖商业市场份额。n1999-2003年，商业区形成：人民路商区发展迅速，零售商业在该区域逐步趋于饱和，城北、城南、

7、城西逐步形成商务行政办公、旅游观光购物、专业市场等多个功能区块。n2003-2006年，商业区逐步完善：2003年政府规划人民路为唯一一个市级商业中心，人民路拆迁改造提上日程。一主、一次、三片和社区商业的商业网点远景规划在逐步落实。2011巢湖商业市场格局“一主→一次→三片→社区”商业规划Ø一主：市级商业中心——巢湖路-东风路-人民路：城市综合商业街（百货、超市、宾馆、餐饮、休闲娱乐、精品商业街）Ø一次：城市次级商业中心——行政中心-巢湖教科研园区：旅游、行政办公及电子商务市场、连锁超市、宾馆、餐饮、专业店、专卖店等Ø三片：片区性商

8、业中心——贾塘圩片区：市场、连锁超市、宾馆、餐饮、专业店、专卖店等；东塘圩片区：餐饮、娱乐、连锁超市、商场及精品商业街等；城北片区：宾馆、餐饮、超市、便利店等Ø社区：社区性商业中心，共计11个核心商圈的地位仍然不变，商业向四周扩散，次