试论我国房地产权属登记的效力

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1、试论我国房地产权属登记的效力^w.Sask.cn免费法律咨询就上中顾法律网试论我国房地产权属登记的效力一、房地产权属登记的定义及其价值功能房地产乂称不动产，是土地、房屋财产的总称。房地产权属登记是房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权属关系的行为。房地产权属皆记作为现代房地产法律制度的基础和核心，备受各国法律所关注。“登记最主要的冃的在于公示，通过登记将房地产权属的设立、转移和变更的情况向公众了以公开，使公众了解某项不特定的房地产所形成的房地产权属状态”。“其价值功能在于以公示方式宣示物权的权属，满足物

2、权对世性的要求，同时通过公示方式厘清权属，避免和减少权属纠纷”，具体來说，房地产权属登记具有五个方面的功能。1、公示功能。房地产权属登记是公示的手段，是把房地产权利的事实向公众公开以标明房地产流转的情况，具主要的“功能在于保护动态的交易安全，使连续发生的交易不因权利人主张权利而受到破坏”。因为任何人设定或移转房地产权利，都会涉及笫三人利益，因此房地产权利的设立或移转必须公开和透明，以利丁•保护第三人的利益，维护交易安全和秩序。2、公信功能。“公信是把登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，如果以后事实证明登记的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍

3、然承认具具有与真实的物权相同的法律效果。”具力三个方面的内容：一是房地产权属变动的依据。登记起着房地产权属能否按照当事人的意思设立、变更与消灭的作用；二是产权正确性的推断。房地产登记簿上记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，1免费法律咨询就上中顾法律网并以登记簿上所记载的当事人的权利内容为确定房地产权利的依据;三是善意保护。“凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人，在没冇和反的证据证明其明知或应当知道不动产登记簿上记载的权利的权利人并非真正权利人时，都应当推处其为善意。”法律确认房地产資记簿上记载的权利为真实，日的是为了保护善意第三人。3、管理功能。房地产权属的登记管理功能，

4、是指房地产皆记具冇国家管理意图的功能。一是对房地产市场进行监督管理的功能，通过建立产籍资料，实现国家对房地产的宏观调控职能;二是审杳监督功能，通过对房地权属登记的审杳程序，实现国家对税收的监管。同时，在房地产登记过程中，通过登记的合法性审查，可以及时发现和纠正不法行为。4、警示功能。房地产权属登记的警示功能，是指对各种记载房地产权利的变动均纳入登记，将各种房地产物权的排他性效力通过房地产登记薄的记载丫以明确宣示，以达到告戒相对人存在房地产交易风险的作用。5、效率功能。交易的便捷和安全是市场经济的重要特征。经过登记的房地产权利受法律确认，有国家强制力予以保护，当事人可以充分信赖登记的内容

5、，在交易Z前不必要投入史多的粘力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的房地产享有权利或存在权利的负担。可以节省交易费用，并能快捷的完成交易，符合市场经济的特征。二、世界各国房地产权属登记的效力模式房地产权属登记的效力，是指法律赋予房地产登记的强制力。在人陆法系国家的立法中，关于房地产登记的效力主要有两种模式：一是登记生效主义，以徳国为代表的瑞士、荷兰、奥地利等国家以及我国台湾地区采此模式。此种主张认为房地产权利的变动，必须2®ASK中險免费法律咨询就上中顾法律网进行登记。现由是：房地产权利的转移和设定在登记Z前只体现为债权的存在，在登记这后才能认为是完成产权的转移或权利的设立。未经登

6、记，则对房地产交易的受让方来说只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。二是登记对抗主义，以法国为代表的口本、西班牙、意大利、比利时等国家采此模式。此种主张认为房地产权利的变动，只需当事人的意思即可，无需进行登记，登记只是对抗第三人的效力。理由是：房地产是一种特定物，其权利的变动与其他权利的设定应当与债权的成立同步，在登记Z前权利就已经转移或设立。未经登记，权利的变动不能对抗善意第三人。在英美法系的大多数国家，如英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国的部分州则采托伦期模式。此种模式是把房地产的权属状态记载于依法制成的地券上，一式两份，一份由权利人保存，一份由登记机关留档备查，权属状态发半变

7、化时，皆记中请人应将旧地券交回，由登记机关重新颁发新地券。这种模式认为登记具有公信力，登记对房地产权利的转移或设定具有绝对的效力。实质上属于登记要件主义范畴，只是登记方式上略有不同而已。三、两种登记效力模式之比较登记对抗主义的精髓是意思主义，“其追求的价值在于个人的尊严与自由，认为人的意思负载着主体的尊严”，“物权的变动仅以当事人的意思已足，形式的东西实属多余，交付和登记为对抗要件，且采自愿原则，法律不予强制”。意思主义产生的丿力史背景是17、