物业租赁管理

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1、物业租赁概述一、物业租赁的形式1.物业租赁的概念在业主或物业管理者（作为业主的代理人）为某种利益，授权租用者在规定的期限内占用物业的权利时，物业租赁便产生了O租赁以合同形式存在9合同权利被看作个人的财产权利O租赁合同规T业主和租户双方的责任9租户只拥有暂时的物业占有权而没有所有权0若非合同中的特殊条款限制，业主与租户都可以转换他们的权利，但即使权利转移责任对象也不变O约条款1I必须申明授权的情况下9租用租或将物业用作贷若业主在物业租金手卖这就是为什么租,在未经所有者者不得变卖、转款抵押的原因。提高(升值)后转的业主

2、就不仅能得到房产还享有租中规泄的权利和义2•物业租赁的形式(1)按物业租赁方式分。①定期租赁。房产的定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。它包含确切的起租日期和结束日以是一个星期，也可以是99年o效而不需要预先声明9租用者必须把产权交还给物业所有者O定期租赁不因所有者或租赁者死亡而失去法律效力即所有权丄厶IIIL的归屈形式不变O因为固期限租赁有确切的终止日因此如果业主希望通告租户租约期满搬迁9租约上必须注明截②自动延期租赁。自动延期租赁又称周期性租赁，除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约。租约按周、月、年的周

3、期延续，中止通知应与周期对应。租约中止的提前时间可以是一个月到六个月不等。该形式的租赁行为不因租约方的死亡而失效0自动延期租赁可由双方根据协议达成9也可依法建0当物业所有者与租赁者之间的租赁行为9在本期租赁期限到期时以相似的租赁条件自动延续时，协议就达成了。许多居住租约既包含定期租赁又包括延期租赁。一般开始于定期租赁（半年或一年），然后转为周期性租赁。周期性租赁是租用者按租赁手续所规定的期限已经到期9或租约中未指明租赁期限，租赁者依III按原来的方式占用物业，并昭八、、常按期缴纳租金的租赁行为。在这种情况下，实际上

4、租金的缴纳周期就自动延续到业管理者的权益角度考虑，自动延延长期限最好是在最初的租约中明确地规定下来，如按月自动延续夸§③意愿租赁。意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权意愿租赁的延续依赖双方的意愿O意愿租赁可以未经提前通知而随意屮止9但一般的做法是提刖以书面形式提出中1上租赁的通知0与期租赁不同的是忌、愿租赁关系在双方屮的—■方死去吋自动屮止O④强制占据租赁。强制占据租产权还则物业将租赁合同期限内有者或（物业管理者）可以采取两不通知二是默有者接即表示默认对方在有对物业的租用权或租赁行为自动延续。物业管理者可以通

5、过签订合法而详尽的租约来避免这一复杂棘(2)按租金支付方式分。物业管理者通常采用的毛租、净租和百分比租赁三种形式9就是根据租金的计算和收缴的形式来分的。①毛租o毛租有时乂称连续租赁，是租用者按期支付笔固定的租金,物业所有者负责支付源于物业的其他所有费用。水电等耗费通常由当然也可由双方预先约通常地产税和他国家②净租O净租租金要求租户除了支付规定的租金外9要额外支付物业费用的——部分甚至全部O净租通常在长期租赁中采用9租赁时间可达50年甚至更长O理论1:净租金还可式O第以有种式。在一种式种中所提及的各项费用外，还要支付

6、房地产保险费用。第三种形式下9净租金内甚至要求租户负担物业维护和修缮等一切开销O实际操作中，二类净租金形式可以交迭使用,因为它们的不同仅仅在于在多大程度上支付额外的费oII管理者（3）百确地泄义租约形式的具体内容。租赁。租用者有者定付固定租金外，还要根据其超出预定销售量的部分9按分比向所有者缴纳毛租金中的部分收入O大型购物中心或超市常常采用百分比租约O大型购物中心或超市的物业管理者要举办许多特别的展0.见9来最大范围地吸引潜在的购物者O如常举行新车、帆船或模型等展览来吸引顾客9使人们旦为看展览而进入购物中心或超市时

7、就会进入租户的商铺购物9这就构成T—•个双赢的局面0虽然百分比租金每月会被提升或被要求支付，但该部分的分成通营种类和大的经济环境的不同而不同，有时悬殊甚大。业主的提成一般都要对租户毛收入的下限作规定，很少情况是不作任何规定的O业主为T保证其物业在出租过程中获得预期的经济收入，常在租约中订—有强制收回使川权的条款，该条款就确定T个最低的租期内收入下限。当该限度在核算周期匚u未能达到时所有者有权收回物业的使用权O另种比较公平合理的做法是9当租用者未能宀兀成条款11规定的最低租金时9可以另外追加费用以达到最低租金水平O物

8、业管理者应以书面的形式签租约的组成订所有的租约，以保护业主的利益。租约也是一种合同，签约双方必须具备合法的身份以达成合约中的协议。一般来说，居住物业的租约要比工商物业或零售物业的租约简洁。租约的基本组成部分包括：1・签约双方的法定签名租约既是份正规的合同9又息、味着房地产权rm的转移9因此租约上必须注明出租者和租赁者的姓名rti的签署权可由业主在物业管理合同