房产全程策划解码-37页

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1、房产全程策划解码第一章房地产可行性研究第1操作环节：成功迈出投资第-•步第2操作坏节：可行性研究的误区及相应对策第3操作环节：房地产可行性研究战略分析第4操作环节：设计成功的可行性研究流程第5操作环节：撰写出色的町行性研究报告书第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算第7操作坏节：从全局出发进行可行性研究使用指南可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大.如此也罢，戢危险的是町行性研究仅仅成为一•纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用

2、的角度总结了房地产可行性研究的耍点与程序，并将之纳入整体战略设汁。第1操作环节：成功近出投资第一步1.透视房地产可行性研究房地产开发项目的可行性研究是在投资决策Z前对拟开发的项目进行全血、系统的调資研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出-•系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。-般來说，可行性研究是以M场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常耍处理两方面的问题：第一是要确定项目在技术上能否实施；第二是如何才能収得最住的效益（主要是经济效益）。从房地产项目开发的实际情况來看，单从建筑施工

3、技术上讲,-•般不存在一时无法突破的重人难点,无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达420米、88层的金茂大厦和高达468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。2、项目投资制胜第一法宝一个房地产项目在实丿施Z前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项II成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。一般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，

4、有时儿个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理収舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：a、这项11是可行的还是不可行的b、如果可行，可行到什么程度c、如呆投资，可能遇到的最坏的借况是什么，对此应作什么打算第二操作环节可行性研究的误区及相应对策1、项目精度标准项目内容时间（月）费用允许误差投资机会研究阶段广30.2%v0.8%30%"20%初步可行性研究阶段60.25%'7.5%20%'10%详细可行性研究

5、阶段8~160.2%~1.0%<10%2、常见误区误区一：一个标准的效益分析如果你的项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将來能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是-份实事求是的报告。一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时，我们遇到太多的不确定因素。这些不确定因素使项H未來的价格及销售进程处丁•一•种相对的不确定Z中。因此，可行性研究的"效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而这些预测需耍假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。误区二：先入为主的町行性研

6、究笔者曾考察过十多项失败的人型地产投资，发现其屮人部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅塑落在人型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津：在一个离市区测多公里的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一•个规划失控的农民居住区开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大致使需求短缺；建设成本远远超过侦算造成资金不继；-•条新建的离架桥拦腰而过使梅楼商铺优势失效；原先的商业旺地因地铁建设而人规模地拆迁，成为“被人遗望的角落”等等。在与这些项目的发展商交流时，他们对所遇

7、到的困难通常都感叹"真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项II的''可行性研穷报告”，儿乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项丨1投资的美好前景，却偏偏不提项II投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为7证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。林*先入为主的可行性研究通常是山以下原因造成的房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员扒心挑项II的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一•切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预,让

8、课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。课题组人员的业务水平不过关。冇些项目的可行性研究没冇交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在木公司里的人去完成。这样做，使课