成都中海望江豪庭项目——商务策划报告

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1、【中海•望江豪庭】项目商务策划报告1项目分析1.1项目总体定位概况本项口地块系由公开拍卖获得，竞拍地价达到311万兀/亩，规划建设净用地面积约76.23亩，建筑容积率3.5。是冃前成都市一环路内已建和待建项冃中的规模最人的地块。项目地块形状极不规则，东西两条边较平直，在太平南街与望江路和交的北端头基本呈直角交汇，南面与川大的界面呈极不规则的阶梯形，且东宽（临河面）西窄（临川大附中）。考虑到项FI地价以及市场各方面因素，为最大限度发挥项冃优势，实现项FI利润的最人价值，本项目整体总体定位为：以住宅为主体的多种中高档精品物业

2、组合的建筑综合体。【中海•望江豪庭】项目商业规划示意图从目前项目的规划情况來看，在项目地块中包含有四种物业形态：位于项目屮部和东南部的点式高层住宅群；位于项目北侧、东南侧和西南角的商业；位于项目东北角的商务公寓；位于项目西南侧的小户型公寓。1-2项目商业定位分析通过项目投资利润分析、地块口焊价值的判断以及区域市场等各方面的综合【中海•望江豪庭】项目一层商业规划示意图【中海•望江豪庭】项目二层商业规划示意图分析。本项目商业具有多重性的商业属性：當规社区商业+辐射性特色商业+高档会所商业;商业整体定位:具有较强辐射功能和目的

3、性消费的特色社区商业中心。目前项目商业规划面积2.6万平方米，规划有农贸市场、超市、社区配套商业、特色休闲类商业、高档临河会所式商业等业态。其总体规模（加上邻近的好望角1万多平方米的商业面积）己具备区域性中心商业的容量，对区域商业发展将起到决定性影响；同时巨人的体量也将形成对销售和持续经营的巨人考验。1.3项目条件分析1.3.1地理位置分析本项口位于成都一环路九眼桥四川大学北侧，府南河西南侧，占地面积50821.2m2,基地现状平坦，没有需要保留之古建筑，构筑物及古树，建设条件良好。地块依靠四川大学一侧极不规整，地块形状

4、复朵。项目东北侧临21米宽望江路，隔望江路与府南河和邻，具有250米长的临河面；南侧紧靠四川大学，其边缘呈不规则的锯齿状；西北面临16m宽太平南街，隔太平南街为在建商业+小户型“好望角”房地产项口；北而有一市政绿化广场，隔市政绿化广场为九眼桥头，视线开阔。项目所在地理位置属于成都市一环边缘，距离市中心较近，但在位置上偏离于成都现有的中心商圈范围，不属于中心商圈的辐射范畴；1.3.2人文景观分析四川大学：与项口东南部临界，是屮国西部第一高校，1896年建校，现校区占地7000亩。本项冃文化底蕴的发掘将在很大程度上依托四川大

5、学深厚的文化积淀，突岀项目在吋尚文化、终身教育和健康成长因索上的突岀优势。望江公园：在项目地块向东方可远眺望江公园。府南河：本项目地块北面250米的临河面是本项目具有成都市唯一性的滨河景观，同时，成都人对河居时尚和文化的追求注定了项口将成为亲水名宅的经典之作。合江亭与安顺廊桥:合江亭，位于木项目的西北方向,处于府河与南河的交汇处。政府2001年在新桥与合江亭Z间的河面上修建了一座富于川酋风情的“安顺廊桥”，现在安顺廊桥与合江亭，已经成为府南河上的乂一个文化亮点，景观亮点。【中海•望江豪庭】项目地块及周边环境示意图水井坊：

6、位于本项目的西北面，是1999年发掘出的二千多年前的烧酒作坊遗址，今天政府打算将这里建成仿古街区。同时，将在水井坊遗址旁修建一座超五星级的“香格里拉酒店”。项目周边具冇深厚的人文资源、教育资源和自然景观，适合打造具冇浓厚生活和文化氛围的社区型商业；1.3.3交通条件分析项目地块西北而隔三十余米市政绿化带为一环路南一段（30m宽），一环路向东延伸即为九眼桥，九眼桥交通流量很大，交通比较便利。项目东北面临21m宽的累江路，顺路可方便到达川犬东犬门及望江公园。项口西北面临16m宽的太平南街，太平南新街西端连接文化路。项目东面临

7、12m宽川大专用道路，通过此道路可到达川大将建的教师公寓项目及川大东区教师公寓区。项目目丽的交通到达性及道路设施均较好，对于商业的人流引导及到达貝备先天的条件，只是在项目的交通规划及人流引导上重点考虑设计规划及引导；1.3.4商业现状分析项目周边商业目前主耍针对川大的学生为主力消费群体，在商业形态上主耍以餐饮、服饰为主体，经营档次偏低，商铺租金水平不高；项目所在地块为成都具有悠久人文历史的培根路，原为酒吧商业集屮的街道，在成都消费者屮具有较好的口碑和消费情结，众多文人墨客均对此处情有独钟；目前项目所在区域存在众多的商业空

8、白点，rtr丁•该地段距离城市的主流商业中心很近，周边商业氛围不够，加上消费者的购物心理因素，所以对于传统的零售购物型商业形态，如百货公司、购物中心等业态在该区域的发展机会不大。目前着重考虑满足社区消费的商业形态为主导，同时结合该区域的特有的人文历史、自然景观、消费构成等因素综合考虑项目的商业定位；2项目SWOT分析