售楼营销方案策划书

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1、目录第一部分：市场分析一、2010年杭州市经济概况分析1、经济总量32、人民生活33、市场价格34、2010年杭州市物价涨幅水平45、2010年杭州房地产市场初步分析46、2010年杭州房地产政策5二、杭州单身公寓分析5三、下沙市场分析1）下沙背景概况72）下沙房地产市场概况8四、市场调研1）市场调研的方法与形式82）市场调研结果分析8第二部分：项目分析一、和达东东城简介15二、楼盘卖点集结15a）项目特点b）项目支点三、项目SWOT分析16a）优势分析b）劣势分析c）机遇分析d）风险分析四、目

2、标客户定位161、目标客户社会层面特征2、需求特征3、群体家庭收入特征第三部分市场推广一、营销推广的核心问题17二、营销推广定位17三、营销推广的内容18四、营销推广主题：精编生活的高端畅想18五、营销推广策略191、市场气氛培养19第一阶段：“酣睡不醒，只等一吻定情”第二阶段：“全下沙向东看”第三阶段：“吹完这阵江风就回家”2、具体营销推广实践193、促销手段224、媒体选择235、媒介的组合策略24第一部分：市场分析一、2010年杭州市经济概况分析1、经济总量2010年，杭州市生产总值（GD

3、P）5945.82亿元，比上年增长12%,连续20年保持两位数增长。其屮：第一产业增加值207.96亿元，增长2.5%；第二产业增加值2844.47亿元，增长12.5%；第三产业增加值2893.39亿元，增长12.3%。全市按常住人口计算的人均GDP为68398元,按户籍人口计算的人均GDP为86642元,分别增长9.7%和11.4%,按国家公布的2010年平均汇率折算，分別达到10103美元和12797美元。“

4、•一五”时期，全市生产总值年均增长12.4%,三次产业结构由2005年的5.0：5

5、0.8：44.2调整为2010年的3.5:47.8：4&7,形成以现代服务业为主导的“三二一”产业结构。2、人民生活据抽样调杏，全年市区城镇居民人均可支配收入30035元，比上年增长11.8%。市区人均生活消费性支出20219元，比上年增长8.7%o2010年末城乡居民储蓄存款余额达4990.97亿元，比上年末增氏16.4%。3、市场价格审区居民消费价格指数（上年二100）项目2010年2009年市区居民消费价格指数103.998.61.食品107.3101.72.烟酒及用品101.9100.7

6、3.衣着9&0100.64.家庭设备用品及维修服务103.6100.95.医疗保健和个人用品105.5100.66.交通和通信99.895.27.娱乐教育文化用品及服务102.296.9&居住105.891.8全市工业品出厂价格上涨4.9%；原材料、燃料、动力购进价格上涨12.1%。◎杭州市CPI（居民消费价格指数）◎（数据来源：杭州统计局）-□OStS1O%以内負用油涨幅15%大米涨幅20%杭州市CPI指数月度走势（以03皂二p二我:诣挂本参器）12011511010510095901月2月3

7、月4月5月6月7月8月9月10月11月12月->-06年102.5100.3100.3101.3101.6101.6101.3101.2101.3100.5101.2101.60-07年102102.5102.6103.3103.9104.7104.8105.5105.6106.1107.1107.4-A-08年107.5109.7110.2110.9111.5112.1112.1110.4110.1108.3107.6106.7T—09年106.59108.08107.67108.02107.

8、8107.15107.7910&87108.67108.0210&2510&7f-10年109.47110.78110.67111.67112.9111.86112.3112.57112.79113.24114.15114.49T^ll年115.29116.794.2010年杭州市物价涨幅水平水产品RSI（1-10月）豆制品涨幅25%绿豆論S4OO%米面制品恋倍3%~5%鲜蛋（8E幵爼）涨幅23.4%4TO月平均CPIfflSS3.6%10月CPI»W4.2%小结:杭州市居民总体收入水平增长依然

9、迅速，消费水平在2010年上升较快，物价上涨十分迅速，居民消费依山火热5、2010年杭州房地产市场初步分析：2010年市完成房地产开发投资956.2亿元，比上年增长35.7%,“十一五”期间年均增长15.6%。房屋施工而积6227.05万平方米，比上年增长20.9%；竣工而积1100.18万平方米,增长31.5%。全年商品房销售面积988.34万平方米，比上年下降32.1%,其中住宅销售797.59万平方米，下降39.3%。据市区城镇居民家庭抽样调査资料显示，2010年市区城镇居民人均住房建筑面