南胡总体策划方案分析

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1、南胡I日村改造项目总体策划方案济南市城市总体规划与城市发展战略概述济南市总体规划是以“东拓、西进、南控、北跨、中疏”为城市发展战略，实施沿经十路、沿小清河、沿黄河、沿铁路线“四沿”带动战略，形成现代化的城市建设管理体系，进一步提升城市建设管理水平，争创“国家环保模范城”、“中国人居环境奖”。在东部城区，形成以发展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共服务配套设施，形成服务于东部城区的地区中心。以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，

2、配套完善服务设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市基础设施建设，加快城市建设步伐，全而塑造现代化省会城市新形象。二项目所在区域在城市中的地位分析1•项目概况及地块价值研究1・1项目概况济南高新区南胡III村改造工程（以卜•简称南胡III村改造工程）位于济南东部新城高新开发区，凤凰路西，旅游路路北，体育场南路以南。本项目由一、二、三、四、五、六、七、八块地块组成，共390.7亩地。其中六、七、八地块为1「1村安置和保障用地，一、二、三、四、五地块为开发用地。该小区地理优越、交通方便。旅游路及规划中的凤凰

3、路从门而经过。其中六、七、八地块规划总用地面积176.6亩，规划建筑面积22.94万平方米，小区内部包括11-24层的高层住宅及地卜•停车场、辅助商业用房、幼儿园、会所等，小区建成后将成为济南市便捷舒适的现代生活典范。本项目各地块用地性质及可规划而积见下表:地块一地块二地块，地块四地块五地块六、七、八性质居住居住商业市政商业居住面积（亩）81.4550.423.557.251.45114.9本方案针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、二、三、五地块a行开发提出五种方案（四地块为市政公共用地，暂不考虑）。方案一：六、七地块村委会自行开发建设，捆绑用地面向社会

4、公开招拍挂。方案二：六、七地块村委会自行开发建设，一地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。方案三：六、七地块村委会自行开发建设，二.三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。方案四：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂方案五：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三.五块在土地招拍挂后由村委会摘牌成立公司后进行开发。村民安置生活保障（地块六、七、八）主要技术经济指标项目单位数量居住户数/人口数户/人165

5、2/5286总建筑面积万時22.94一、居住、配套建筑面积万nf22.941、地上建筑面积万m218.36①住宅建筑面积万於16.39②配套公建面积万卅1.972、地下建筑而积万淤4.59地下停车建筑面积万於3.27地下储藏建筑面积万於1.29地下中水建筑面积万nf0.04二、非配套建筑血积万卅1、地上建筑而积万2、地下建筑面积万於住宅平均层数层20人口毛密度人/h*689住宅建筑套密度（净）套/hn?215住宅建筑面积净密度万時/hm22.14地上总容积率万卅/hm22.4地下总容积率万於/hm20.60居住地上容积率万時/hm2居住地下容积率万卅/hm2建筑密度%18

6、.4绿地率%40居住停车率%80居住停车位辆1321地而停车率%10.7居住地面停车位辆141统征储备用地（地块一）主要技术经济指标项目单位数量居住户数/人口数户/人1104/3533总建筑面积万nf16.79一、屈住、配套建筑面积万時16.791、地上建筑面积万於13.03①住宅建筑面积万卅11.91②配套公建面积万m21.122、地下建筑面积万時3.76地下停车建筑面积万於3.72地下中水建筑面积万於0.04二、非配套建筑面积万淤二1、地上建筑而积万卅2、地下建筑面积万m2住宅平均层数层15人口毛密度人/hm?651住宅建筑套密度（净）套曲279住宅建筑面积净密度万於

7、/hm22.70地上总容积率万m2/hm22.40地下总容积率万於/hm20.69建筑密度%17.08绿地率%38居住停车率%80居住停车位辆1050地而停车率%14.29居住地面停车位辆150统征储备用地（地块二）主要技术经济指标项目单位数量居住户数/人口数户/人660/2112总建筑面积万nf9.69一、居住、配套建筑面积万卅8.131、地上建筑面积万m28.13①住宅建筑而积万淤7.45②配套公建而积万時0.682、地下建筑面积万時2.04地下停车建筑面积万於2.00地卜中水建筑面积万卅0.04二、非配套建筑面积万淤1、