大型商用楼盘建设项目可研报告

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1、第一章总论11.1项目概况11.2项目建设背景21.3财务分析31.4不确定性分析41.5结论4第二章项目规划设计方案52.1项目规划设计思想52.2设计依据52.3规划设计主题与设计原则理念52,4项目规划设计方案8第三章项目市场背景研究103.1投资环境分析103.2徳州市商业、酒店、写字楼、Townhouse市场分析14第四章项目营销策划方案244.1项目板块定位244.3项H宣传推广方案254.3营销推广费用预算274.4项口的销悟和经营29第五章项目工程建设进度31第六章投资估算及资金筹措326.1估算依据326.2估算范围3

2、26.3估算说明326.4投资估算结果356.5资金筹措35第七章财务评价及效益分析367.1估算依据367.2基础数据的选取367.3销售收入估算377.4销售成本估算387.5经济效益分析387.6盈亏平衡分析397.7敏感性分析407.8财务综合评价417.1环境效益分析416.10社会效益分析41第八章风险分析42&1风险分析428.2.投资风险的控制43第九章研究结论与建议449.1研究结论449.2项目建设44第一章总论1.1项目概况项1=1名称：大型商用楼盘建设项目天润柏川SHOPPINGMALL（暂定名）投资方：北京天润

3、柏川投资担保有限公司开发商：德州天润柏川房地产开发有限公司（暂定名）商业管理：德州天润柏川商业管理有限公司设计单位：中国建筑设计研究院1.1.1项目介绍天润柏川SHOPPINGMALL位于中国山东省德州市河东新区商业娱乐区N7-06、07、08、09地块，大型综合性一站式购物休闲商业中心，拟建设大型单体shoppingmall.五星级豪华酒店、5A级写字楼、townhouse别墅,占地面积内红线209239平方米（314亩），外红线291152平方米（437亩），总建筑面积30万平方米，总建筑面枳30万平方米。项目定位徳州市及周边地区高

4、端市场，建成后将成为徳州市乃至山东省形彖工程、标志性建筑。1.1.2区域状况项II位于河东新区商业娱乐区，河东中心区位于德州老城区与经济开发区Z间，西起岔河风景区，东至新兴路（含金融一条街），北起花园路，南至东方路南侧6号到路线，总面积10平方公里。项日地块四面临路，周边道路状况较好，交通便捷度较好。项H位于新区，新区为统一规划建设区域，新区内建有大学城、商务中心、文化中心、行政中心、集中绿地，口然和人文环境较好，地理位置优越。1.1・3项目四至地块东至新兴路、南至新河路、西至河东大道、北至16号线，土地而积209239平方米，矩形，形

5、状规则，可利用程度好。1.1.4项目技术参数占地而积：内红线209239平方米(314亩)、外红线291152平方米(437m)总建筑面积：30万平方米其中单体shoppingmall：15万平方米五星级豪华酒店：5万平方米5A级写字楼：5万平方米townhouse别墅：5万平方米经营方式:大型shoppingmall.5A级写字楼、townhouse别墅以销售为主,五星级豪华酒丿占委托国际知名酒丿占管理公司管理经营。1.2项目建设背景徳州市位于黄河下游，山东省西北部，是山东省的北大门。徳州市政府拟在老城区东面建设河东新区和技术开发区。

6、德州新区拟建设高职学校、医疗中心、商务中心、文化中心、行政屮心、新城绿地、会展屮心、商业娱乐区、国际汽车城、新城综合市场，将新区建设于城市的一个小中心。大润柏川SHOPPINGMALL为大型综合性一站式购物休闲商业屮心，包括大型单体shoppingmal1＞五星级豪华酒店、5A级写字楼、townhouse别墅，项冃的投资建设将对当地经济发展、提高人们生活质最发挥巨人作用，主要表现在以下几方面：为徳州市及周边地区提供休闲购物、文化娱乐、办公、商务会议的场所，可以促进新区城市功能的尽快完善；项目辐射徳州及周边地区，为提高该区域人们物质文化生

7、活提供便利条件；项目吸引大量人流购物消费，对拉动肖地经济增长发挥巨大作用；项Id设计理念科学、先进，建筑标准高档，建成后将成为徳州市的形象工程，对提高城市形象起到积极促进作用；木项忖开发需要国民经济中许多行业和部门直接或间接提供物质资料，从而“波及”和拉动当地以上行业发展;本项ri的开发为当地国民经济许多部门和行业的发展捉供了前捉和场所；可直接或间接带动提升60多个部门和行业的发展，尤其对服务业的拉动效应大；本项目的开发在安宜人员就业，吸纳农村富余劳动力就业方面发挥着巨大作用；项忖开发成功，每年将会向德州政府缴纳各种税金达1亿元；本项口

8、的建设将为徳州人民带來全新的体验式消费理念。1.3财务分析1.3.1计算依据营业税率：5.5%所得税率：33%销售费率：3%（以销售收入为基数）折现率：12%贷款利率：9%开发周期：4年1.3.2建设投资总